好房二三事

北市大安區每坪60萬有找?

錢進法拍市場 買到蛋黃區7折屋

撰文者:林帝佑 更新時間:2017-06-01

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「(現在是)買方市場,想要在法拍物件裡撿便宜的心態更明顯,所以民眾觀望、遲遲不願下手,因為大家都知道,3拍、4拍的價格會更便宜。因此,過去法拍物件在1拍、2拍的拍出機率很高,現在都要等到3拍、或甚至4拍時才會拍出。」徐華辰說。

這樣的策略造成法拍物件的平均得標拍次愈來愈高,根據寬頻房訊統計,房市景氣最佳的2013年,全台法拍物件的平均得標拍次最低為2.58次,2016年第3季則出現2.93次的紀錄,為2007年以來的第2高點,平均得標拍次最高的紀錄是在2009年第1季,為3.03次(詳見圖2)。不過民眾等歸等,拍定價有時會出現「破上拍」的狀況。舉個例子來說,假設某法拍屋2拍時底價為800萬元,3拍時,底價打8折變為640萬元,但是最後物件在3拍拍出時,拍定價卻高於800萬元。徐華辰解釋,造成「破上拍」的原因之一,在於民眾填寫標單時,可以將加價的部分加在土地的項目,未來若轉手出售,可以節省土地增值稅。


設定底價、不追價
買法拍屋必留意3要點
如果不是非買不可,徐華辰分析,目前房地產價格雖然跌幅不多, 但中長期仍緩步看跌,建議想在法拍市場撿便宜的民眾,「設定好心中可接受的價格,不要一味追價,就有機會買到比市價便宜2∼3成的法拍屋。」

最後, 想要在法拍市場挖寶,一定要留心以下3個要點:

要點1》打聽法拍屋歷史、現況,降低風險
籃茂山提醒,雖然立法院在2014年3讀通過《強制執行法》修正案, 要求法院公告時,必須載明法拍屋是否「有非自然死亡(凶宅)或其他足以影響交易之特殊情事」。但實際執行的狀況未能達到百分之百,因此,在投標之前仍應自行做足功課,可透過該社區的管理委員會、鄰居,或是附近的房仲業者了解該法拍屋的歷史、現況,盡量降低風險。

要點2》排除實價登錄的高價當作投標價
於3拍、4拍拍出的物件,拍定價多半會是市價的7折∼8折,若於更早的拍次拍出,則大約是市價的8折∼9折,籃茂山建議,在決定投標的價格時,一樣可參考實價登錄。先找出該社區近期的交易行情,排除最高價的幾筆資料後,再參考剩下的交易資料出價。

要點3》投標前就找銀行估價
得標法拍屋後,民眾應於7日內將尾款補齊(含假日),徐華辰提醒,為了避免來不及繳交尾款,實務上的做法,建議看到喜歡的法拍屋時,就可以先請銀行評估可貸款的金額,一旦投標、得標後,即可向銀行申請代墊款。

否則, 萬一來不及繳交尾款, 法院可再拍賣該物件,且後續拍定的價格若低於原拍定價,原先的得標人須付出差額,還須支付再次拍賣衍生的費用,保證金若不夠抵付,還會被要求補足,得不償失!


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