好房二三事
北市大安區每坪60萬有找？
錢進法拍市場 買到蛋黃區7折屋
撰文者：林帝佑
更新時間：2017-06-01
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「（現在是）買方市場，想要在法拍物件裡撿便宜的心態更明顯，所以民眾觀望、遲遲不願下手，因為大家都知道，3拍、4拍的價格會更便宜。因此，過去法拍物件在1拍、2拍的拍出機率很高，現在都要等到3拍、或甚至4拍時才會拍出。」徐華辰說。
這樣的策略造成法拍物件的平均得標拍次愈來愈高，根據寬頻房訊統計，房市景氣最佳的2013年，全台法拍物件的平均得標拍次最低為2.58次，2016年第3季則出現2.93次的紀錄，為2007年以來的第2高點，平均得標拍次最高的紀錄是在2009年第1季，為3.03次（詳見圖2）。不過民眾等歸等，拍定價有時會出現「破上拍」的狀況。舉個例子來說，假設某法拍屋2拍時底價為800萬元，3拍時，底價打8折變為640萬元，但是最後物件在3拍拍出時，拍定價卻高於800萬元。徐華辰解釋，造成「破上拍」的原因之一，在於民眾填寫標單時，可以將加價的部分加在土地的項目，未來若轉手出售，可以節省土地增值稅。
設定底價、不追價
買法拍屋必留意3要點
如果不是非買不可，徐華辰分析，目前房地產價格雖然跌幅不多， 但中長期仍緩步看跌，建議想在法拍市場撿便宜的民眾，「設定好心中可接受的價格，不要一味追價，就有機會買到比市價便宜2∼3成的法拍屋。」
最後， 想要在法拍市場挖寶，一定要留心以下3個要點：
要點1》打聽法拍屋歷史、現況，降低風險
籃茂山提醒，雖然立法院在2014年3讀通過《強制執行法》修正案， 要求法院公告時，必須載明法拍屋是否「有非自然死亡（凶宅）或其他足以影響交易之特殊情事」。但實際執行的狀況未能達到百分之百，因此，在投標之前仍應自行做足功課，可透過該社區的管理委員會、鄰居，或是附近的房仲業者了解該法拍屋的歷史、現況，盡量降低風險。
要點2》排除實價登錄的高價當作投標價
於3拍、4拍拍出的物件，拍定價多半會是市價的7折∼8折，若於更早的拍次拍出，則大約是市價的8折∼9折，籃茂山建議，在決定投標的價格時，一樣可參考實價登錄。先找出該社區近期的交易行情，排除最高價的幾筆資料後，再參考剩下的交易資料出價。
要點3》投標前就找銀行估價
得標法拍屋後，民眾應於7日內將尾款補齊（含假日），徐華辰提醒，為了避免來不及繳交尾款，實務上的做法，建議看到喜歡的法拍屋時，就可以先請銀行評估可貸款的金額，一旦投標、得標後，即可向銀行申請代墊款。
否則， 萬一來不及繳交尾款， 法院可再拍賣該物件，且後續拍定的價格若低於原拍定價，原先的得標人須付出差額，還須支付再次拍賣衍生的費用，保證金若不夠抵付，還會被要求補足，得不償失！
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