好房二三事

26%民眾坦承會屈就房價壓力購買

取締雷聲大雨點小 違規宅照樣橫行房市

撰文者:林帝佑 更新時間:2017-07-01

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買方》心存僥倖
貪圖便宜1成的工業住宅
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,過去工業住宅因其土地成本較低,所以建案推出時,多以房價較周邊正常物件便宜1~2成作為賣點,但近年房市蓬勃發展,不論是工業住宅,還是其他類型的違規使用住宅,在比價效應下,房價漲幅明顯,拉近了與一般住宅行情的價差,形成「買得便宜,又漲得比別人多」的怪象。

雖然目前多數違規使用住宅的行情仍低於一般住宅,但區位條件不錯的物件,有時甚至能與區域行情相當。今年2月,位於台北市士林區的工業住宅「萬象之都」,出現每坪成交92萬1,000元的行情,號稱全台最貴工業宅,同時,9字頭的均價,比該案去年的均價每坪87萬9,000元更高,也比周邊一般的住宅大樓每坪8字頭高。


工業住宅大調查》難脫手、貸款不易,生活品質沒保障
工業住宅究竟給民眾什麼印象?為何明知違規,還有人要買?《Smart智富》月刊與創市際市場研究顧問公司合作,針對工業住宅的相關議題進行調查。調查中,有24.6%的民眾回答「工業住宅雖然是違規使用,但被取締的風險很低」(詳見圖1),民眾的僥倖心態,顯然與政府單位的執法態度有極大關聯。更進一步看,「如果工業住宅比較便宜,你會考慮購買嗎?」有26.1%的民眾回答「會」。顯示民眾明知工業住宅是違規使用,但在高房價壓力下,仍舊會被便宜的房價吸引。

同一份問卷中,詢問民眾認為政府應如何處理違規使用住宅時,高達53%的人支持政府以取締的方式處理。「政府不應該讓大家覺得『賴皮的人反而占到便宜。』」政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為,針對違規使用住宅,應分2階段處理,首先,「依法處理,違規就應該要罰」,罰完之後,第2階段再透過檢討,去討論是否要回歸原本的都市計畫用途,或要就地合法,不過,就地合法應付出相對的代價。違規使用住宅是長年累積的問題,張金鶚強調,政府應訂出一套標準且公開透明,「最忌諱不同、且因人而異的處理方式,譬如,遇到關說就不處理,應盡量減少人為干涉,讓大家不要心存僥倖。」

雖目前雙北市對於違規使用住宅的處理態度不積極,不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議,對於此類物件要審慎評估, 尤其是工業住宅,「先不管能不能就地合法,光居住品質就有很大的問題。」

不管是隔壁工廠或同社區住戶,如發出噪音、氣味,根本無法檢舉,因建物本身就是工業使用,生活品質沒有保障。同樣的自備款預算,建議選擇一般住宅,因工業住宅貸款成數較一般住宅少1成左右,且無法申請政府提供的優惠房貸,未來若要轉手,新的買方要克服「違規」的心理障礙之外,貸款不易也將使轉手較困難。


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