房產小常識
房貸利率再降！最低1.58%、最高貸8成
想減輕房貸壓力 我該轉貸嗎？
撰文者：林帝佑
更新時間：2017-08-01
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要點2》貸款額度不足
過去房市景氣好，銀行鑑價會接近買賣價格，假設買賣價格為1,000萬元，貸款7成的狀況下，民眾可貸到700萬元。
但是近來房價下修， 原先1,000萬元的房屋，市價可能只剩下900萬元，且銀行較保守，故辦理鑑價時會以市價的8.5折∼9折為房屋的估值，所以估值只剩765萬元∼810萬元左右，民眾若再以此估值轉貸7成，恐怕有貸款額度不足，無法清償原申貸銀行的欠款問題。尤其是使用寬限期的借款人，由於寬限期間只繳息沒還本，短期的資金壓力會較大。
要點3》長短期利率不同
再來要注意轉貸後的房貸利率變化，有些銀行會用前幾年的低利率水準來吸引客戶，可往往是「前低後高」的利率走勢，試算「總繳金額」後，轉貸不見得划算（詳見Tips）。
想試算房貸總繳金額，可以利用免費的「內政部不動產資訊平台」網站，進入首頁後，點選上方的「房貸資訊」後選擇「房貸試算」，接著輸入貸款總金額、年限、以及各階段的房貸利率等資料後，就能直接在網頁上試算出每個月要繳納的房貸，再自行依繳納月份加總，就能得知總繳金額。
「總繳金額」才是借款人真正負擔的房貸金額，如果利率是前低後高，借款人能短期還款當然比較划算。但是要特別注意，即便借款人有能力短期內清償房貸，銀行也不見得能讓借款人短期還款。
要點4》需搭配其他方案
徐佳馨提及，雖然金管會禁止，但有些銀行仍會「暗示」借款人申辦房貸壽險。所謂的房貸壽險，概念上就是申貸人投保壽險， 若申貸人不幸去世，保險公司會把保險理賠金拿去清償房貸。
但是，投保壽險就需要繳納保費，對申貸人來說又是一筆負擔。申貸人可以檢視自己原有的壽險保單是否足夠？如果加了房貸壽險，是否能負擔？如果不想加保房貸壽險，貸款條件是否能符合需求？
另外，楊珺提醒，若有申辦房貸壽險，實務上銀行會以貸款的方式把保費借給申貸戶，但因為貸款名目不同，此時得去地政機關辦理不動產的第二順位抵押權， 會再衍生一筆4,000元左右的代書費，也是需要考慮的成本之一。
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