房產小常識

房貸利率再降!最低1.58%、最高貸8成

想減輕房貸壓力 我該轉貸嗎?

撰文者:林帝佑 更新時間:2017-08-01

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要點2》貸款額度不足
過去房市景氣好,銀行鑑價會接近買賣價格,假設買賣價格為1,000萬元,貸款7成的狀況下,民眾可貸到700萬元。

但是近來房價下修, 原先1,000萬元的房屋,市價可能只剩下900萬元,且銀行較保守,故辦理鑑價時會以市價的8.5折∼9折為房屋的估值,所以估值只剩765萬元∼810萬元左右,民眾若再以此估值轉貸7成,恐怕有貸款額度不足,無法清償原申貸銀行的欠款問題。尤其是使用寬限期的借款人,由於寬限期間只繳息沒還本,短期的資金壓力會較大。


要點3》長短期利率不同
再來要注意轉貸後的房貸利率變化,有些銀行會用前幾年的低利率水準來吸引客戶,可往往是「前低後高」的利率走勢,試算「總繳金額」後,轉貸不見得划算(詳見Tips)。

想試算房貸總繳金額,可以利用免費的「內政部不動產資訊平台」網站,進入首頁後,點選上方的「房貸資訊」後選擇「房貸試算」,接著輸入貸款總金額、年限、以及各階段的房貸利率等資料後,就能直接在網頁上試算出每個月要繳納的房貸,再自行依繳納月份加總,就能得知總繳金額。

「總繳金額」才是借款人真正負擔的房貸金額,如果利率是前低後高,借款人能短期還款當然比較划算。但是要特別注意,即便借款人有能力短期內清償房貸,銀行也不見得能讓借款人短期還款。

要點4》需搭配其他方案
徐佳馨提及,雖然金管會禁止,但有些銀行仍會「暗示」借款人申辦房貸壽險。所謂的房貸壽險,概念上就是申貸人投保壽險, 若申貸人不幸去世,保險公司會把保險理賠金拿去清償房貸。

但是,投保壽險就需要繳納保費,對申貸人來說又是一筆負擔。申貸人可以檢視自己原有的壽險保單是否足夠?如果加了房貸壽險,是否能負擔?如果不想加保房貸壽險,貸款條件是否能符合需求?

另外,楊珺提醒,若有申辦房貸壽險,實務上銀行會以貸款的方式把保費借給申貸戶,但因為貸款名目不同,此時得去地政機關辦理不動產的第二順位抵押權, 會再衍生一筆4,000元左右的代書費,也是需要考慮的成本之一。


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