房產小常識
系統先天不良＋業者後天作價
破解實價登錄2怪招 買家免當冤大頭
撰文者：林帝佑
更新時間：2018-05-01
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解法》親赴周遭建案賞屋
留心房價是否有拉抬現象
不管是要買該案或附近的建案，何世昌建議，最好該區域的建案都一一親自到接待中心賞屋，且多看幾次，確認買屋有無其他贈品，就能知道這附近行情是否有因此拉高，避免出高價。
此外，實價登錄系統先天設計上有一些令人詬病的地方，例如，最常碰到的就是車位登錄的方式不同，影響房屋計算出來的每坪單價等。因此，利用實價登錄系統時，可掌握以下5要點，抓出較精確的行情：
1.利用歷次移轉明細掌握行情波動：實價登錄系統在2017年1月新增「歷次移轉明細」功能，該戶若於2012年8月實價登錄上路後成交過3次，現在查詢，便能看到3次的交易價格。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，同社區也會因座向、景觀、樓層等因素造成價差，但歷次移轉明細能準確了解同一物件房價的漲跌幅，可以觀察其價格波動作為議價參考。
2.注意特殊交易：有些行情大幅偏離市況，像親友間交易、凶宅、承作政府案件等，會與市價產生落差，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，一定要點擊「交易明細」來確認狀況，若要計算均價，也應排除特殊交易的行情，避免誤判情勢。
3.確認單價是否扣除車位影響：張瀞勻分析，民眾在買賣房屋時，多半是房屋與車位分開議價，譬如房屋30坪、每坪50萬元，另加坡道平面車位1個300萬元，車位權狀為10坪，但是在登錄時，車位價格並沒有強制分開登錄，就可能出現「總價1,800萬元〔（30坪*50萬元）＋300萬元〕、坪數40坪（房屋30坪＋車位10坪）、每坪單價45萬元〔總價1,800萬元/（房屋30坪＋車位10坪）〕」的登錄資料，進而影響出價判斷。因此參考行情時，應先排除車位的坪數與價格，再試算建物單價。
4.排除1樓成交行情：陳炳辰說，1樓多具備店面價值或因出入便利、可停車，價格會比樓上的樓層高，譬如士林夜市、迪化商圈等，就算1樓沒有登記為店面，也都因具備店面價值而頻創當地高價，但一般人較難判斷1樓的實際使用狀況，建議在評估某區域非1樓的行情時，直接排除1樓的交易價格。
5.「框選查詢」易有誤差，需細看資料：實價登錄有「框選查詢」功能，可直接在地圖中框選欲查看行情的範圍，但陳炳辰指出，中南部常有地圖誤標的情況，如框選A路段，卻出現B路段的交易資料，因此當使用該功能時，仍要仔細比對系統篩選的資料是否為欲查看行情的範圍。
3步驟拆算車位價格
在使用實價登錄時，常遇到車位跟房屋坪數、價格混在一起算，導致建物單價失真的狀況，到底要怎麼拆算呢？請參考以下步驟：
Step1》進入內政部實價登錄系統，按下上方①「不動產買賣」，輸入欲查詢的區域跟相關資料，此處以②「台北市」、「中山區」、「房地」及「房地＋車位」、「住宅大樓」、「106年2月～107年2月」為例，輸入完後點選③「搜尋」。
Step2》出現交易資料視窗後，此處以有車位的資料來作為範例，點選①「民權東路三段31～60號」的資料，下方就會出現②該筆資料的內容，接著點選③「交易明細」查看更詳細的交易資料。
Step3》出現交易明細後，來拆算車位與房屋各自的坪數與價格。首先判斷車位種類，若未標明，最簡易的判斷是10坪以上通常為坡道平面車位、10坪以下為機械式車位，而該筆資料則顯示為①坡道平面車位。
接著利用實價登錄系統查詢附近坡道平面車位的價格，假設為250萬元，從Step2可得知該物件交易總價為4,000萬元，減去車位價格250萬元，得出房屋總價為3,750萬元。坪數方面，於Step2圖中得知該交易總共為78.65坪，減去車位12.76坪，可知房屋坪數為65.89坪。再來以房屋總價3,750萬元除以房屋坪數為65.89坪，算出房屋實際單價約為每坪56萬9,130元。（文◎林帝佑）
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網
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