達人開講
顏炳立：升息腳步近 賣方應改變心態
撰文者：顏炳立
更新時間：2018-07-01
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台灣房市好比即將入夏的氣候，北部是多雲到偶陣雨，只有零星的土地陸續成交。至於中南部則是豔陽高照，在首購市場去化順利、銀行借貸方便的刺激下，趁著利息低，建商開始買進相對便宜的土地。只是，建商買進的土地中，8成、9成都是政府標售案件，遠超過民間標售案，顯然是因政府標售案權利乾淨清楚、價格相對便宜，加上資訊公開透明，使得滿手銀彈的建商買進意願相對拉高。
在市場出現緩步試水溫的土地交易買盤後，整體環境對賣方而言，問題已不在「商品會不會賣不掉？」而是「這商品要賣多久？」過去一週可去化20戶～30戶的預售案，現在同期間大約只能去化1戶～2戶。如果建商推案量達百戶，開工銷售10%、施工期間賣出30%，其餘6成等到完工後，恐怕得再花2年～3年才能完銷。這種觀望型的市況，無法激起市場的投資熱情，除北部商用不動產之外都呈冬眠。預料這種靠自用型交易撐盤的市況，恐怕還會持續數年之久。
從目前銀行的逾放、寬限期滿開始本利攤還者都在增加，可看出購屋者的資金壓力在上升，尤其自用型買家對不願降價的物件已失去耐心，看屋潮減退，房屋持有者才開始積極求售，只是蛋白區的蛋黃產品已失去優勢，蛋殼區的蛋殼產品乏人問津，就算媒體把市場小利多報導成大頭條，還是讓人無感，顯見買賣雙方的期望價格差距真的不小。
至於商用不動產市場，目前雖然有不少資金正四處找尋具合理投資報酬率的標的，但是，對於求售者眾的飯店產品，因為報酬率偏低，甚至遭到法人唾棄。店面市場則因內需不振、消費力轉弱，租金雖然逐漸走低，但因持有者的賣價並沒有跟著下跌，店面空置情況有愈來愈嚴重的現象，預估未來租金報酬率若未達3%以上，將無法吸引買盤。
2018年雖已入夏，走過一半歲月，房市仍然感受不到豔陽的魅力。依此市況，「小確幸」若要變成「大幸福」，買賣雙方對價格的認知仍有待進一步的拉近與修正。由於市場趨勢不變，但升息腳步正在接近，我認為，此刻最該改變的是賣方的心態！
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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