好房二三事

交屋後出現滲水問題,該找誰處理?

釐清建商保固責任 入住新屋不吃虧

撰文者:林帝佑 更新時間:2018-08-01

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關鍵字:

預售屋 房地產 建商 新成屋

此外,實務上有以下2種狀況常衍生糾紛:

狀況1》交屋後,屋主找人裝潢,但入住後卻發現瑕疵
屋主經常看到建商與裝潢公司互踢皮球,不知道究竟該找誰處理?張斐雁建議,如果買方在交屋之前就選定裝潢公司,那麼在與建商點交房屋時,最好可以帶著裝潢公司的人員與建商一起點交,三方共同確認房屋狀況,便於日後釐清責任。


狀況2》屋主A跟建商買預售屋,交屋後於保固期間內賣給屋主B
李季鴻解釋,因為契約是買賣當事人之間的權利義務,因此,當屋主B跟屋主A買下房屋後發現瑕疵,屋主B就應該要找契約的當事人——也就是屋主A處理。由於在保固期間內,屋主A則可以找建商來修繕,因為建商對屋主A負有保固責任。

李季鴻補充,不少民眾會用《民法》第365條來要求加長保固期,其條文的內容大意為:如果買方發現物有瑕疵,可以在5年內要求出賣人負擔瑕疵擔保責任。延伸到預售屋的買賣,民眾常會誤解成交屋後的5年內,假如發現瑕疵,建商就要負起保固責任。

但是,《民法》第373條規定「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」李季鴻解釋,預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項裡面規範,建商對結構體要保固15年,固定建材及設備則保固1年,若消費者看過契約也簽字同意,那就不能以《民法》第365條來要求加長保固期。如清倉大拍賣裡寫的「貨物售出,概不退換」;烘焙坊賣的NG麵包或蛋糕;電子賣場的展示品出清等等都是對於瑕疵擔保責任的免除。

新成屋》
交付後5年內發現瑕疵
寄存證信函通知建商
針對新成屋的部分,全國不動產企研室主任張勻說明,市場上將成屋分為新成屋、中古屋等,但其實法令沒有依據,內政部並未對成屋買賣訂定保固期,所以同樣是跟建商買房,預售屋跟新成屋的保固狀況就不一樣。

建商在銷售新成屋時一樣會提供買賣契約書,但由於是新成屋,所以不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範,而是參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,該規範的第11條提及「有關本標的物之瑕疵擔保責任,悉依《民法》及其他有關法令規定辦理。」

李季鴻說明,這邊所指的《民法》即前文中所提的《民法》第365條,民眾可與建商協議參考此條文,要求建商提供結構體,或者其他固定建材及設備的5年保固期,不過回到契約自由約定的原則,實際上,保固期仍要視建商與買方的約定。

新成屋所提供的保固,徐源德觀察,有些建商擔心完工後久久未能出售,所以保固期會從完工日開始算起,但有些建商則是從雙方交付日算起,且針對結構體、其他固定建材及設備提供不同期限的保固,民眾在簽約時要睜大眼睛看清楚,免得入住後一下就過了保固期。

如果雙方簽約時未詳細約定保固期,李季鴻表示,那麼在交付後5年內發現的瑕疵,都可以要求賣方負擔責任,但要記得,發現瑕疵時得立即通知賣方,且以存證信函的方式通知以留存紀錄,若是賣方不願處理,必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。

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