房產小常識

推案量年增42.8%,建商出招刺激買氣

低自備款+長寬限期 購屋族真能減壓?

撰文者:林帝佑 更新時間:2018-11-01

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寬限期 隨齡付 受薪族 購屋族

寬限期》延遲繳納房屋貸款本金
先甘後苦恐增財務風險
購屋門檻過了,也不要高興得太早!買房除了自備款,每個月還要支付房屋貸款,不少民眾買房後申請使用寬限期來延遲繳付房屋貸款本金,大家房屋企畫研究室主任郎美囡提醒,這是「先甘後苦」的購屋方式,想要買房,應有完善的還款計畫後再出手,才不至於買屋之後,卻因為付不起而急於出售,導致增加財務風險或不得不賠售。

何謂寬限期?東森房屋研究中心經理于靜芳解釋,通常購屋後,每個月繳付的房屋貸款為本金加利息,而若使用寬限期,在期間內,貸款的民眾只需要繳交利息,也就是還息不還本,可以用來降低買房初期的負擔。不過當寬限期過後,每個月就必須繳交本金和利息,因此還款壓力會瞬間增大,且整體而言,同樣的貸款金額,使用寬限期的民眾所繳的利息會比沒有使用寬限期的民眾更多。


以20年期、利率2%,且每月本息攤還的房屋貸款來說,每借100萬元,每個月還款金額為5,059元;若以同樣條件,但前5年使用寬限期,後15年則本息攤還,每借100萬元,寬限期內每月還款1,667元,寬限期後每月還款6,435元,總付出的利息較前者多出4萬4,160元,而且寬限期愈長,支出的總利息就愈多(詳見表1)。

然而,寬限期並不是萬惡不赦的方案,富宇建設總經理鍾堯明分析,如果居住3~5年後打算換屋、或是即將轉賣舊屋的民眾,以及未來有機會增加收入或另有投資管道的民眾,都可以考慮使用寬限期來降低初期的購屋壓力,但絕對要做好還款的評估。

萬一寬限期過後,不幸遇到還款問題,于靜芳表示,目前實務上,銀行不太願意讓民眾再申請延長寬限期,但可以向銀行申請延長房屋貸款還款年限,降低每月本息攤還的金額;再者,也能夠提前申請轉貸來度過難關,不過轉貸會有代書費、塗銷費、地政設定規費等成本,轉貸前也要仔細評估是否划算。

2步驟計算房屋貸款還款金額
想知道在不同利率、不同寬限期的狀況下,每個月房屋貸款還款金額是多少嗎?可以利用「內政部不動產資訊平台」的「房貸試算」功能來計算。

Step1:進入「內政部不動產資訊平台」的首頁後,點選①「房貸資訊」
→②「房貸試算」→③「房貸利息試算」。

Step2:假設房屋貸款總金額為100萬元、利率2%、貸款年限為20年期,前5年使用寬限期,後15年本息攤還,接著就能輸入①相對應的房貸條件,再按下②「計算」即可,就可以看到③每個月的還款金額。以該案例來看,前5年寬限期間,每月還款金額為1,667元,寬限期後,每月還款金額為6,435元。(文◎林帝佑)

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