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    《房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱》

    不能只看房仲提供的行情表!房市老手教你用2網站估對房價
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    不能只看房仲提供的行情表!房市老手教你用2網站估對房價

    撰文者:陳淑泰2022-05-25
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    C家老太太委託賣房時,房仲拿出同一條街道的成交行情表,以一間2017年的頂樓加蓋成交紀錄說:「這是最近這條街成交頂樓加蓋的房子,我一定會賣超出這個價格,會是歷史新高價,您放心好了!」這話說得很漂亮、聽起來沒有什麼錯,但其中大有玄機:

    ◎玄機1:這間房子坐落的街道,很巧地位在台北市精華區幾條知名道路之間,以長度規模來看,在台北市通常只會被劃分為一條巷道。

    想當然耳,因為位在這條街上的房子不多,樣本數也少,房仲為了壓你的賣價,很理所當然地拿出「這條街」、「最近」一次的成交紀錄,但那距離C家賣房已是4年前的舊案了。有在關心房價的朋友都知道,台北市房價在1~2年之間的變動就很大了,更遑論是4~5年前?

    ◎玄機2:這房仲只拿著實價登錄表,在老太太面前晃了一下,80歲老太太眼力微弱,看不出所以然,只能用耳朵聽,聽到業務員說「保證創出歷史高價」、「前次成交的坪單價是46萬元」,根本不會再深究前一次成交到底是何年何月,也就覺得1坪賣到50萬元是很不錯的。

    我實在要說,這個房仲很沒有良心,因為這條街道太小了,如果他真心要拿出附近的成交紀錄,應該把房子方圓至少300~500公尺以內的範圍、過去2年以內成交的房子都列出來才是(例如號稱房仲第一品牌且員工都有基本底薪的某公司,就是給方圓500公尺內所有成交的案件)。

    C家絕對不是個案,我遇過很多次,房仲公司跟你說的實價登錄成交行情,就是會和你自己查的不一樣!

    不能只看房仲給的行情表,務必親自動手查
    不肖業者會刻意調動給客戶看的價格,尤其是那種放在個別案件下方的「成交行情說明」,通常是再製過的資料。這些業務員會只選擇對自己有利的案件來介紹;比如說,對要賣房子的委託人,只給你看成交價格比較低的那幾間,然後算出平均成交價,想說服你賣低一點;如果你是買方,只讓你看成交價格比較高的那幾間,說服你出高價。

    也就是說,房仲業者會刻意掩蓋那些價格比較不利於成交的物件。他們只要漏列個兩間,就會和你自己查的資料長相完全不一樣。不要說是C父、C母那種80、90歲的老人家了,就連資訊來源充足、勤於做功課的一般年輕買房族,也經常被糊弄。

    我說個身旁朋友的經歷,我這朋友今年剛好40歲,2021年6月,她看中一間台北市大安區通化街7樓華廈的5樓,出斡旋沒多久,房仲業務就約雙方出來見面協商價格。

    這家房仲約談價格都是用「兩個小房間」策略,也就是兩面手法,不會告訴你另一方真正的想法。然後一邊拉、一邊砍,最後最重要的是挪出自己的仲介費。

    我朋友一個人去,被關在協商室裡打電話給我,說房仲一直要抬她價,她不肯,卻形同被軟禁。

    我告訴她,千萬不要再加價,因為對方都已經在現場了,代表你的價格有打中對方的底價,一定會成交;再往上加的價,通常只是讓房仲多賺佣金而已(果然最後的成交價只比她的出價高出25萬元,約總價的1.03%)。

    我問她,同一棟華廈有沒有成交紀錄?她說有啊,房仲業務說7樓頂樓1坪成交78萬元。我說,頂樓是有加蓋的,所以6樓以下的物件當然不能跟頂樓價格比;另外仲介也說,3年前在6樓有成交一間,每坪單價69萬元,剛好是她的出價,房仲依此要求她再加些價格,說台北市房子這3年的漲幅很大之類的。

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