年底作帳行情不容錯過

撰文者：黃嘉斌 2013-12-01 瀏覽數：37,726

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2013年的建案入帳主要是美麗台北及冠德鼎苑2案，其中前者已完銷，原先預計在7月∼8月間可認列進來，但因該案屬捷運共構，需先提列保證金而遞延。後者目前銷售率達95%，預計第4季開始交屋，結案前可完銷。在上述2案的挹注下，預估全年每股稅後純益（EPS）可達1.7元。

公司建案總銷達1,036 億元，地點分布於三重、新莊、信義區、台北市其他地區及其他縣市，各區域的建案比重相當平均，大約都在2成，建案的類型全部都是住宅，有少部分的低樓層進行商場開發。冠德的開發模式以自地自建為主，占一半以上，另外則是捷運共構聯合開發、合建分屋與都市更新等。因為過去公司土地取得成本低廉，且品牌知名度高，所以推案價格大多高於同地段商品每坪約5萬∼10 萬元，利潤相當不錯，估計認列銷售之毛利率高達4成以上。

近年公司積極轉入商場經營，環球購物中心主要據點有中和、板橋、屏東3據點，營運相當穩定，在IFRS（國際會計準則）上路後，以淨額法認列營收（僅認列向專櫃包底收成的租金收入，各專櫃銷貨收入不再全額認列），因此營收認列水準由每月4億元下滑至4,000 萬∼5,000萬元，不過此部分毛利率為百分之百。2012年獲利1 億7,000萬元（貢獻EPS達0.24 元），相較2011年2億2,000萬元略有下滑，主因受2012年底屏東店開幕，籌設費用較高影響。2013年有新竹店、新左營店陸續開幕，不過2家店規模較小，籌備費用相對較低。2013年累計前3 季獲利達到1億3,000萬元，獲利預估與2012年持平。

積極布局精華區域

冠德毛利率可達6成

冠德在2012年的推案主要在新莊與南港，其中在新莊的冠德鼎峰銷售率已達9成以上，狀況最佳，每坪成交價上看60萬元；冠德鼎華銷售率也有6成以上、冠德天尊銷售率則約有5成。預計鼎峰將集中於2014年上半年入帳，後2個建案則集中於2014年下半年入帳。南港區的推案冠德中研，目前銷售率約6成，預售時價格約60萬元，目前約70萬∼80萬元間，預計2015年再開始銷售剩餘部分。

2015年最重要的推案來自信義區的興雅（B、C、F），3案都在2012年3月∼4月動工，以區域行情每坪200萬元來看，總銷金額合計達200億元，毛利率更達6成，估計貢獻每股獲利18元∼20元。

機場捷運線相關建案部分有位於林口的A9、A19兩案，其中A9站已於2013年1月動工，將於2014 年底開賣。另外參與地上權取得大直捷運站旁、鄰近海基會的604坪土地，屬公辦都更案，依法規部分需作為事務所，部分可作為住宅，需有至少300坪建坪做公益使用，預估總銷金額約25億∼30億元。

從上述確定的建案推估，公司未來2年的業績相當明確，若是以未來2年確定認列之建案估算每股淨值，即可達40元以上，再加計轉投資事業進來，估計在55元∼ 60元間。外資從3月即積極買進，約買入4萬7,000張，平均成本約在32元，至今雖出脫部分持股，此波段淨多單仍有2萬8,000張之譜。大環境上除了政策面逐漸轉多與預期年底作帳時機，更重要的是公司將開始進入為期2年的營運起飛期，才是值得關注的焦點。