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投資迷思》炒房比做指數型ETF更有賺頭?回測年化報酬率告訴你真相

撰文者:許弘德 Hunter 更新時間:2020-12-18 瀏覽數:5,664

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「當個包租公很爽欸,每個月都爽爽收房租,超穩的!」、「有錢先買房就對了!很多人都是從房地產賺到錢,甚至靠房地產財富自由...」


台灣目前高房價的現況一直很有感,以2020年來說,房地產可能不是什麼最棒的投資。但時間如果回到2009年呢?我們在這不去預測未來房價走向,無論是少子化、老年化都先擺在一旁,來聚焦在台灣當年房市飆最兇狠的那段時光吧!

根據這篇報導,從2009年到2018年(民國98年~107年),房地產10年間漲幅最大的都市是在台中市,達85.6%,購屋總價從570萬增加至1,057萬元,漲幅比新北和台北還驚人。房價漲幅第2高的為新北市,購屋總價從650萬增至1,190萬元、增幅83.1%;台北平均購屋總價則從1,200萬增至2,070萬元、房價漲幅70.1%,位居第3。既然台中漲幅第1名,我們來找一間1,050萬左右的房地產,粗略計算一下吧!

2018年到2020年,這2年房價仍有微幅上漲,而這10年來台中房租也在上漲,為了方便計算,把2020的房價當作2018來看待;房租也直接用2020年來計算,簡易計算如下:

台中房地產從2009年到2018年漲幅是85.6%,回推上圖591這間在2009年的購屋成本約為565萬,租金的部分皆以1萬8,000元/月、每個月都滿租,而且不考慮其他稅務、修繕成本的情況。

資本利得:2009年購屋565萬,2018年售屋1,050萬;
房租:1萬8,000元x12月*10年=216萬;
結果:期初565萬,經過10年後,可以領回1,266萬(售屋1,050萬+10年房租216萬)。

投資這間房地產,這10年來得出非常漂亮的年化報酬率8.42%。在相同時間,若是投入股票的表現會是如何呢?

這裡我們不討論飆股,就單純看0050就好,從2009年單筆565萬買進持有,一直放到2018年。這10年當中,完全不再做任何進出或加減碼,這樣年化報酬率會是多少?

0050在這10年創造11.4%的年化報酬率,贏了房地產的8.42%報酬率。而且上面計算的房地產報酬率,還有偷偷灌水...,在10年前選擇2種截然不同的投資方式,最終年化報酬率相差3%,0050多賺了400萬元。若是投資全球股票,也有10.25%的年化報酬率。未來台灣房地產要再漲1倍,也許難度極高,但股票市場再漲1倍,仍然是很有機會的(請留意過去的績效並不代表未來的表現)。

房地產的借貸特質及成本
雖然房地產報酬率不如股票,但房地產是銀行最願意放貸的資產,能夠向銀行借錢,意味著可以靠著槓桿,用200萬來投資1,000萬的房地產,顯著提升用錢的效率,不過計算報酬率時,當然還要額外扣除借貸成本。

房東需考慮很多顯性成本,例如:房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯、保險費、空租期、裝潢費、修繕費等...等等,而隱性成本的部分,還要擔心房客會不會鬧自殺?或是遇到奧客給你把房子亂搞,或者房租遲繳、不願搬走等等,這些事常常時有所聞,讓房東勞心勞力的鳥事比想像中的還要多,這些成本,都會降低你的總報酬。

流動性也有極大的差異
0050想賣就賣,而且還可以部分賣出,在順利成交後,2個交易日後就立馬可以收到錢了。房地產無法切割,要賣就只能整間一起賣(廢話),而且賣的速度可沒那麼快,一般都是3個月到半年才會售出。不過也因為房地產流動性比較差,在購屋前總是會小心謹慎地再三考慮,主要都是長期投資為主,持有的時間比一般台股投資人更長、更久。反觀,台股投資人卻常常因為一點風吹草動...,例如新聞這樣說、專家那樣講,就反射性地短進短出,常常錯失一大段甜甜的報酬。

如果是以「投資」為前提來考量的話,我會選擇長期投資指數型ETF。不過若是以結婚、生子考量、以「自住」為前提的購屋計畫,再不買房老婆都要跑了,那當然趕緊想辦法挑一間屬於自己的房子,這種踏實、安心的感覺,是指數型ETF沒辦法給您的。

本文經授權轉載自投資指南宮

許弘德 Hunter

不是每個人看到廟,都會想進來抽支籤、求平安一樣
開設這個雲端投資小宮廟,求投資平安、佛渡有緣人 🙏
說真的...
並不是所有人都必須要學會投資、理財 (如果你家財萬貫真的不用理財)
如果你跟我一樣都需要依靠投資理財,讓自己未來生活過得更舒適
---

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