好房二三事

想買房卻預算有限,該用時間換空間嗎?小資理財教主:用3步驟勾勒夢想屋輪廓,篩出理想好宅

撰文者:Dr. Selena 楊倩琳 更新時間:2021-03-03 瀏覽數:4,761

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關鍵字:

頂客族 高便利 高抗跌 高增值

Step1:你需要多大的坪數和房型?
1.決定居住人數。
2.使用目的和居住年限。
3.列出在意的影響因素、居住環境條件。
4.列出生活範圍和可接受的區域。
5.由頭期款換算可接受的總價÷推估的需求坪數=每坪房價。


從前兩點,可以分析自己所屬的族群和房型,並推估適合的坪數;第3點~第5點則是幫助大家找出自己適合看房的區位,篩選適合的看房名單。

首先,可以先將自住類型分為4個族群:單身族、頂客族、小家庭(新婚族)、大家庭(換屋族)。


第3點建議大家用三高(「高便利」、「高抗跌」、「高增值」)買房原則,勾勒夢想屋輪廓。

1.單身族:「時間比空間重要」,單身族時間可應用在工作、學習或建立人脈,東奔西跑,時間永遠不夠用,尤其是沒有交通工具時,縮短通勤時間便捷的交通便是首要因素,所以是選「高便利」。

2.頂客族:沒有小孩與家庭壓力,有更多時間、預算投資自己,專注於工作發展和社交活動,這族群需要一個更大的空間、有工作區域、有空間發展興趣的小宅。除了考慮交通便利、空間增加以外,還要考慮到貸款和未來要搬家出售,建議找16坪以上物件,銀行才不會歸類為小套房的成數,也不會影響到未來買家的自備款。

兩人的生活不再像一個人隨便簡單,生活機能、便利商店、超市、與工作或興趣相關的商圈將變成考慮的因素,建議挑選「高便利」、「高抗跌」。

3.小家庭(新婚族):「學區宜早不宜晚」,共組家庭後,考慮的縱橫面要拉寬,考量人口數增加到3人~4人、居住時間5年~10年將面臨的需求,特別是偏向小孩為考量主軸,學區、公園、綠地、生活機能,尤其當雙方都要工作,建議以小孩自行上學便利性導向。

現代人少子化,小家庭宅將成為未來主力,如果預算在蛋白或蛋殼區,建議一定要選擇鄰近產業的區位,這些地方有政府規畫、產業加持,交通建設、工作人口,商圈聚集,未來換屋時,也能提高承接方的意願,如果鄰近學區,更是雙重加分的投資自住宅,建議挑選「高抗跌」、「高增值」。

4.大家庭(換屋族):多子型的大家庭,一樣以學區、生活機能考量;如果三代同堂,將需要多一些親子空間、運動散步的環境或能距離醫院5分鐘~10分鐘車程,方便老人家、小孩就醫,選擇生活機能和綠地環境、鄰近醫療機構變得相對重要。

如果是因孩子長大需要換到更大空間,高中、大學一定不在家附近,可以選擇距離大眾交通建設步行10分鐘~20分鐘的社區型物件,孩子長大時間變得充裕,可為退休生活做規畫,選擇有口碑、附近有交通建設或政府有投入公共資源規畫的好社區,正所謂「千金難買好鄰居」,好社區能保證房價、好的規畫資源可以為未來資產增值,建議挑選「高抗跌」、「高增值」、「高便利」。


Step2:我應該從哪些區域開始看房呢?
接下來就是要幫助大家找出適合自己能力負擔範圍的區域,列出生活範圍和可接受的區域,身體力行地去看房。

1.單身族:在台灣買房很幸運,是房地合一,當你買下房地產時,同時也把土地變成私人財產,這也是精華地段價格永不下跌的原因。因此在單身沒有其他負擔或小孩需要分散資金時,建議買在黃金地段、市中心或蛋白區的捷運宅,如果未來結婚或搬家時,價格既不會跌也好轉手。或是運用通勤換未來差價,選擇有發展性的蛋白、蛋殼、重劃區等好地段低基期物件,當轉手時,差價利潤可以成為買下一間房的助力。

2.頂客族:不生小孩、以工作和生活為主外加兩份薪水,這樣的族群可以選擇性更多空間也更大,推薦蛋黃或蛋白區內的捷運宅、商圈宅,不但生活機能高,通勤、餐飲、社交都方便;若同居但未來考慮結婚需多存些錢,則建議可以選在蛋白或蛋殼區,空間足、房價偏低且距離捷運車程5分鐘~10分鐘生活機能好的地段,未來轉手才能保有抗跌性的賣點。

3.小家庭(新婚族):為了更大一些的空間,就需要犧牲一些睡眠,利用時間換取空間。為了小孩的成長環境,建議在預算下,可以選擇蛋白蛋殼區、重劃區、政府的國宅或青年宅計畫,但是最重要的考量,務必靠近學區,讓小孩通學方便,或是產業園區,考量未來要換更大房時,房價還有增值的空間。

4.大家庭(換屋族):如果是家庭人口較多或三代同堂,建議可以選在蛋白區內,通常蛋白區價格相對蛋黃區實惠,也能擁有完善的生活機能、商店賣場和交通建設,不但可以滿足不同年齡家庭成員的各項需求,也容易找到鄰近學校公園或醫療機構的好物件。

如果是小孩長大換屋或退休族,建議可以找蛋黃或蛋白區內自己喜歡的社區型住宅,這時考量將以舒適便利、環境和社交聯誼居多,管理好的社區型住宅。



Dr.Selena貼心提醒:
◎當資金不足時:時間換空間和預算,以交通來彌補。
◎當資金有限時:選擇抗跌區域或與政府政策相關的物件,即使地點不在市中心,但是空間更大,並有未來轉手條件。
◎當資金充足時:挑選未來有增值空間、好地段的物件。
◎挑選任何房屋時,物件都要有20%~30%符合投資條件。
◎建議首購小資族規畫預算300萬元~800萬元之間,首購輕熟族規畫500萬元~1,000萬元之間。


Step3:設定好總價後,該如何找到適合我的好宅?
當你學會評估現金流、準備頭期款預算和選擇地段後,接下來就是挑選適合自己的房子。可以跟著Dr. Selena一步步釐清需求,找到適合自己的好宅。

房屋條件評分法:
利用房屋評分表可以讓自己清楚了解物件的條件是否符合自己需求,也可以同時比較不同物件。

1.列出自己在意的因素,給予1分~5分比重。
2.將物件的實際情況做1分~5評分。
3.加權後的%可作不同物件的比較參考。


月入23K無痛買房投資術:
Dr. Selena教你鍊出人生第一桶金,投資買好宅!

作者:Dr. Selena 楊倩琳
出版社:時報出版
出版日期:2020/11/10

作者簡介_Dr. Selena 楊倩琳
上海財經大學博士與英國University of Surrey碩士,現為易飛網集團策略長(顧問)、福州外語外貿大學副教授、大大學院線上課程理財講師。

新一代小資理財教主及平民投資天后,自創三高好老公選股術並與Money錢團隊合作開發好老公選股App,廣受小資族喜愛,成功提供小資男女簡單及正確的理財觀念及方法,曾輔導超過千位以上23K小資族,每年收入提升30%以上,曾受今周刊、Money錢雜誌、遠見雜誌、非凡財經新聞、東森財經新聞、Yahoo TV等財經媒體專訪。暢銷著作有《月入23K也能投資理財》、《月入23K也能環遊世界》、《逆轉女王》、《改變我賺錢能力的10件事》。

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