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第一次買房,預售屋、新成屋還是中古屋該怎麼選比較好?3分鐘教你如何挑出最適合的理想好宅

撰文者:Charlotte夏綠蒂 更新時間:2021-06-09 瀏覽數:1,136

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預售屋、新成屋還是中古屋哪種好?買房是很多人在心中的目標,而這肯定是人生中最大筆的支出,一定要事前做好做足功課,包括認識房仲朋友、三不五時去賞屋、看Youtube影片學知識等,而在買房時會遇到,新成屋、中古屋或預售屋該怎麼挑,這一篇夏綠蒂分享這3種類型的優缺點,看自己喜歡哪一種,之後便可以更聚焦的去賞屋。


類型1》中古屋
定義:屋齡大於 10 年,普遍有人住過
我有一個房仲好友買了位於台北市內湖區的中古屋,有露臺,所謂的露臺是指向外突出且頭上沒有任何遮蔽物的平台,類似大陽台的概念,是從他身上我學到,原來「露臺的價格只要房價三分之一」,不過這就看個人需求,我去他家都覺得露臺好浪費空間。

我朋友買的是20多年的老屋,室內坪數不到20坪,格局是兩房兩衛,採開放式廚房,全部的裝潢+家電合計160萬,他分享最貴的是水電及防水層重做,所以這是買中古屋的缺點之一。

當然買中古屋也不一定要重做裝潢,沿用前屋主的設備也行,只是以一個較好的居住品質來說,水電管線重新配置,安全性來說較佳,避免入住之後才出現漏水、跳電等狀況,這時候再來處理就麻煩一點了。

中古屋優點:
1.價格較同區域的低;
2.公設比較低。

中古屋缺點:
1.裝潢費用高,水電和防水層需重做;
2.結構老舊,921地震前的老房耐震較差;
3.建築工法較舊,例如沒有單層排氣,樓上的抽煙味會飄進你家;
4.貸款成數較低,可能低於8成;
5.車位不足。
適合對象:想立刻居住、不在乎屋齡較高、喜歡低公設的人。

類型2》新成屋
定義:屋齡大約在10年內
一般來說裝潢費可以省一點,新成屋總價會高一點,但是裝潢費也省不少,所以各有優缺點。

新成屋優點:
1.屋況新,不用擔心管線老舊問題;
2.貸款較有機會8成;
3.有垃圾收集處,不用追垃圾車。

新成屋缺點:
1.公設比高,現在普遍落在30%~35%
2.只剩下建商的餘屋,選擇有限,例如位於車道上方。
3.要分攤公設的電費,帳單會增加數百元甚至上千元,有的社區用管理費繳電費,看房時可詢問。
適合對象:想立刻居住、喜歡有公設、想住新房。

另外有幾個要點可以注意:
1.向建商買可以省下仲介費

新成屋蓋好了,有部分戶數已經有人入住了,但有一些是餘屋繼續由建商或代銷銷售,若餘屋中有你喜歡的房型,向建商買可省下仲介費,仲介費最高規定是買方支付總價的 2% 、賣方 4%,也有機會談低一點費用。

2.看管委會的過去開會紀錄
這個是一位資深房地產朋友跟我說的,因為新成屋有可能已經成立管委會,開會過數次,看一下過去的開會紀錄以及住戶規章,畢竟你現在搬進去就得遵守規範了,重點就是了解內容有沒有奇怪的事項。

類型3》預售屋
定義:房子還沒蓋或正在蓋
另一個朋友在幾年前買了預售屋,他看了現場的樣品屋(指格局尺寸跟一般房屋一樣,並裝上家具、裝潢等...),因為裝潢很漂亮他當下就簽約了,然後等房屋蓋交屋後,才發現客廳有一根很大的梁,需要透過裝潢修飾才不會那麼突兀,同時也讓客廳樓高變矮感到壓迫。

預售屋優點
1.頭期款可依照工程進度支付較輕鬆;
2.房型及樓層選擇多;
3.可以客變,改變室內格局,調整自己想要的,不過廚房和衛浴涉及管線及防水層,所以通常不會允許客變,當然交屋後你要自己改就不關建商的事,只是會擔心破壞防水設施。

預售屋缺點
1.害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險;
2.購買時只能看到圖,無法看出房子實際樣貌;
3.蓋出來的成屋和當初想像不一樣;
4.可真正入住的時間長;

適合對象:自備款較不足、不急著入住、喜歡新屋。

看「實體屋」注意事項》
中古屋與新成屋都是可以看到真真實實的房子,跟預售屋只能看圖是不一樣的,因此以下幾點當你在看房的時候可多加注意:
1.漏水情況:注意漏水,看牆角有沒有水痕,或是牆角被填補很多次,這有詐...;
2.社區周邊:有的社區停車位擺了好多雜物、或是亂停車、摩托車停在車道邊...;
3.生活動線:樓梯間擺自家的鞋櫃,影響逃生路線..;
4.居住安全:大廳警衛隨意放行陌生人、是否只能進出自己所屬樓層...;
5.環境實況:了解更多真實的狀況,如跟保全或鄰居聊天、看電梯間的布告欄,有沒有太多積欠的管理費、樓上樓下噪音太吵...。

看「樣品屋」注意事項》
因為預售屋的房子還沒蓋好,為了讓來賞屋的客人能夠實際想像居住狀況,因此建商或代銷會設計樣品屋,樣品屋指的是室內格局、房屋尺寸跟一般房屋一樣,並且附上家具、裝潢,但是通常都是為了好看,不一定實用,看樣品屋及買預售屋有以下幾個要點該注意:
1.空間:樣品屋的空間感都很好,但並非真實樣貌,很多時候皆使用玻璃做隔間;而樣品屋很美,很多東西都沒有放,例如鞋櫃、電器櫃;
2.格局問題:格局的不確定性,例如蓋好之後有才發現有樑;
3.採光問題:預售屋看不出屋內採光好壞,可能買到暗房;
4.居住動線:注意電梯有幾台可從停車場直達住家,不用途中轉換電梯等;
5.室內裝潢:樣品屋有裝潢過,交屋時你拿到的是沒裝潢四周白色油漆的牆
6.周邊環境:例如代銷說未來會有XXX重大建設,例如捷運、商場,都要先假設未來不會有其他建設,端看現在的生活機你能不能接受。

另外在看新成屋或是預售屋時,代銷會跟你分享結構,例如:鋼筋怎麼續接?水泥磅數多少?衛浴防水層做到幾公分?氣密窗厚度多少等...,一開始肯定聽不懂,但建議還是要了解,最好作筆記,然後一直多看屋學習,等你要買的時候就會更知道建案的品質好不好。

最後買房時候,還是得選擇適合自己的類型為主。可參考以下的比較表:

本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記
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曾在全球最大的會計師事務所任職3年,喜歡從財報找出蛛絲馬跡,挖掘有價值的股票,建立輕鬆交易的選股邏輯,並善用時間複利的力量累積更多的本金,進而優化自己的生活。

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