好房二三事

歷經低迷、翻揚、打炒房

牛年房市先蹲後跳 買房前先設高點天花板

撰文者:林帝佑 更新時間:2021-03-01 瀏覽數:2,600

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紅單 打炒房 限貸令

牛年房市展望,先蹲後跳!回顧鼠年,房地產市場的節奏明快—低迷、翻揚、打炒房。

回顧鼠年》投資置產族紛紛出手 蛋白區漲幅更勝蛋黃區
2020年,疫情在第1季爆發,許多人期待房價會複製2003年時的SARS模式,即大幅下挫再現低點,便等著危機入市。沒想到,大家都抱持著這種心態,反而在利率低、資金多的狀況下,使得房市大好,投資置產族也紛紛出手。


第2季末,房地產的買氣開始翻揚,從內政部統計處的資料便可見端倪,2020年上半年,建物買賣移轉棟數為14萬378棟,較2019年同期的14萬3,151棟衰退約2%;不過,下半年的交易量累計達18萬6,211棟,比2019年同期的15萬7,124棟還多了近19%,全年交易量達32萬棟以上,年增幅約9%。

至於價格,大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析,2020年,各縣市的房價漲幅有幾個現象:公寓優於大樓、蛋白區優於蛋黃區(詳見圖1)。


主要的原因是大樓單價較高,反觀公寓價格較親民、室內實際使用坪數較大,加上危老重建風潮帶動,公寓的潛在開發價值被彰顯,故房價成長較顯著。再者,蛋白區的價格亦較蛋黃區親民,許多欲搭上投資置產列車的小資族,受限於預算門檻,因此較青睞低價區,使蛋白區的價格漲幅更勝蛋黃區。

不過,投資置產若想要低門檻,也有人會把目光放在預售市場,因此,大樓的價格,雖然在成屋市場的拉抬力道較弱,但是在部分重劃區的預售案,譬如桃園市青埔特區、桃園市小檜溪重劃區、桃園市龜山A7重劃區,以及新北市土城暫緩重劃區等仍有不錯的表現,日後實價登錄資料揭露,將會看到不小的漲勢。

預售市場燒燙燙,禪悅建設總經理郭惠明觀察,新竹地區甚至還出現排隊搶房的怪象,投資客買紅單(詳見名詞解釋)、賺價差的炒房手段也被政府盯上。

民眾若有意願買進預售屋,通常會先與建商簽訂「購屋買賣預約單」,待回家考慮清楚,確認後才簽訂「預售屋買賣契約」。而在簽訂預約單時,買方會拿到一張紅色或粉紅色的紙本預約單,有了這張預約單,等於有了該戶別的優先購買權,而因為顏色的關係,所以預約單被市場稱為「紅單」。

在房市看似即將失控之際,政府隨即祭出打炒房的相關政策,如「限貸令(全名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」)」和「實價登錄2.0」(詳見圖2)。


央行先於2020年12月初修正限貸令,且於隔日正式上路,第3戶住宅貸款最高僅6成,且無寬限期,對多屋族買房影響大(詳見表1)。接著,12月底,立法院也通過實價登錄2.0的相關法規,包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等,將預售屋全面納管,且明定紅單禁止轉讓。



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