房產小常識
升息傷荷包 想琵琶別抱？
房貸大體檢 先別急著換約
撰文者：郭莉芳
更新時間：2010-11-30
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方向2 》指標利率 愈貼近市場水平愈理想
指數型房貸利率是以「指標利率」加上不同客戶適用的「加碼利率」而來的，既然如此，指標利率愈貼近市場水平愈佳。目前指標利率有4種計算基準，通常是採樣多家金融機構1或2年期定儲利率平均計算，保誠人壽放款部經理郭繼承建議，銀行指數型房貸採樣的金融機構若是國內前幾大行庫，相對利率的波動較穩定，如果你發現自己的指數型房貸參考的是該銀行加上一些民營銀行的平均利率，利率的波動就會大，相對不利。保險公司的指數型房貸或房貸壽險則建議選擇採用壽險公會公告的保單分紅利率，這是以台銀、合庫與第一銀行2年期定儲存款利率平均而來。
方向3 》綁約年限未過 不建議轉貸以免違約
不管選哪一種房貸，只要有利率優惠期間，例如首年最低、第2年次低、第3年起恢復正常計息的方式，這種房貸通常會有綁約限制，約束客戶在優惠期間不能轉貸或提前還清所有本金。馬婉瑜表示，如果客戶要轉貸，銀行對此的懲罰條款就是「違約金」，通常第1年就轉貸會收未還款本金1%、第2年0.75%、第3年0.5%的違約金，外商銀行違約金更高。因此，如果想要轉貸的話，一定要先把這部分的成本算出來。
結論：申貸利率合理，可繼續往來
在檢視上述3大方向後，如果結論是：1.利率在市場平均的區間內；2.指標利率計算基礎很合理。那麼，你可以繼續跟這家金融機構往來。
考量到升息，你甚至可以學學岑永康，有多餘的錢就提前還本金，加速還款速度。從表1中可以看出，隨著本金提前還清的金額愈高，提前還清房貸的速度就愈快。
岑永康提醒，每家銀行提前還款的規定也不同，例如他第1間房子向台灣銀行貸款，每一筆提前還款的金額全部可以用來還本金。第2間房子向中國信託銀行申貸，每次要提前還款時，銀行要求需先扣除當期利息，例如當期房貸本息為5萬元，每月1日還款，當他在20日拿出10萬元提前還款時，銀行會要求10萬元須先扣除當月1～19日的利息後，剩餘部分才還本金。
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