達人開講
房市秋天到 不可不慎！
撰文者：顏炳立
更新時間：2013-11-01
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▲顏炳立
今年5月金管會終於將壽險業買不動產的禁令，有條件解除。這雖然是美事一樁，可是，這個解禁動作能讓商用不動產交易在今年最後一季放出大量嗎？老實說，我很懷疑！最近商用不動產的成交，仍然受到相當的限制。畢竟台灣不動產市場長期因內需不振，整棟大樓能全部出租而非靠「售後回租」的案子其實不多。因此，數千億餓昏頭的壽險資金，突然獲准可以搶進商用不動產， 但北中南沿路掃貨的結果，卻發現沒有像樣的貨可掃。加上買土地有重重限制，於是只能按政策引導轉進投資地上權，這似乎是壽險資金目前唯一可考慮的去處。
政策不斷打壓、心裡喊話，央行才暗示利息可能上升，財政部又補上奢侈稅可能延長的動作，讓觀望的買盤更加驚恐！持有時間2 年內的投機買盤先退場，持有時間2年∼4年的投資買盤也走了， 現在縮到只剩自用型買盤。這讓房市未來談不上樂觀，交易量更因觀望而遲疑躊躇，量縮的情況更加劇了。整個市場看起來資金還算充裕，但只局限在有錢人的市場。一旦有錢人開始觀望，追價買盤沒了，帶動市場、刺激買盤的氛圍跟著消失。有錢人追逐的豪宅、店面及好地段的商用不動產，在前述情況下，「價」無法再寫新高，連帶鄰近依賴性的不動產，就沒有再被墊高的激情，市場因此趨於穩定與平淡。
最近，市場上沒有賣掉的預售屋，在即將交屋時已出現賣壓。因為若不能在完工前賣出，就得拖2年，以避免負擔奢侈稅。假設主管機關將奢侈稅適用期改為4年，從新建到完工要拖到6年∼7年以上，長期投資的買盤恐怕會更縮手。加上10月份油電費調漲，而銀行又要調高利息，這對中產階級以下持有房屋的民眾來說，壓力恐怕更大。政策本來是要打擊投機客和有錢人的金錢遊戲，但升息卻打到所有人，不管有錢沒錢，豪宅或平價住宅統統中槍。
在市場缺乏動能下，目前台北市蛋黃區的B級產品已出現賣不掉窘境，喊到每坪100多萬元的報價，實際成交卻落在85萬∼88萬元。既然蛋黃區的B級住宅價格已鬆動，那麼蛋白區、蛋殼區房價就不言而喻了！只是目前屬價格下調，還不到崩跌的情況。不過市場見微知著，房價現在是與時間、買盤、錢賽跑，房價能否走升完全看自用持有人對房市的信心。9月政爭造成內鬥升溫、經濟無力，若持有房地產者不願再長期投資，一旦賣壓出現，追價買盤沒有，價格下修機會將大增。儘管媒體不斷放送蛋白區、蛋殼區房地產廣告，想提升看屋量，但是「來客數」已透露房市正在下雨，秋天既已來臨，大家不可不慎！
（house_smart@bwnet.com.tw）
學歷：文化大學土地資源系畢
經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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