達人開講
顏炳立：B級辦公大樓將成房市新星
撰文者：顏炳立
更新時間：2018-05-01
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2018年第1季，台灣房市成交不少金額上億的大案子。接著，在台北市蛋黃區更將出現單一個案土地銷售金額就達400億元的大案，相當於過往台灣一整年的成交量，標示台灣房地產交易史即將改寫！
此次改寫歷史的主角是「B級辦公大樓」。過去10多年，房市交易重心在住宅和店面，忽略曾創造台灣經濟奇蹟的辦公室市場。當住宅價格飆高時，靠近商業大馬路的舊辦公大樓，因價格相對壓抑而陸續被投資客買走，轉換成住家再以高價賣出。一些不大不小的整棟商辦大樓，則被改裝成飯店或背包客精品旅店，拉高每坪的坪效，賺取更高收益。
在房地產下滑的此刻，銀彈充沛的自用型企業買家，開始買進B級辦公大樓。而當一棟屋齡40年、50年的老舊商辦大樓，在台北市南京東路、信義路、仁愛路一帶的蛋黃區，竟能賣到每建坪80萬元～90萬元；反倒是10年左右屋齡的鋼骨結構辦公大樓，市售價卻在每建坪100萬元出頭游走。這結果顯示市場產品的價格、地段與環境的認同都很重要。
相較之下，近期以每建坪逾90萬元標售的京華城，筆者就期待這塊土地未來能塑造出與101大樓對抗的新地標。若松菸的租金已達每坪2,600元，未來京華城5,000坪土地應能塑造出每坪3,000元租金的建物，以此成本作辦公室，房價大約在100萬元，換算投資報酬率約在3.6%，不但令偏好固定收益的壽險公司睜大眼，也吸引想在信義計畫區設置辦公大樓的業者投資。至於中南部，雖同時間也在推辦公大樓，但因沒有產業需求，一旦爆量，恐怕還是會陷入危機。
從歷史經驗看，只要產品出現高價爆大量的現象，就是價格即將結束的前兆。這2年，專攻中產階級以下的2至3房產品同樣爆出天量，價格又比過去高，令人擔心末路將至。
相反的，未被青睞的B辦產品，需求大、租金處於低檔、房價未漲也未爆量，一步步站上房市舞台中心。尤其台北市區因土地供給有限，可支撐B辦產品價格，未來每建坪可望站上100萬元，將成辦公大樓真正的故鄉，不妨拭目以待！
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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