房市買氣冷到爆，二○二六年上半年，六都建物買賣移轉棟數合計僅有九萬七千四百三十八棟，創下一九九九年有統計紀錄以來、同期歷史次低的窒息量，但房價到底降了沒？
跌價行政區半年暴增！
台積宅、輝達宅也不再只漲不跌
商周繼今年一月與樂居科技首次合作六都，以及台積電落腳的新竹縣市、苗栗縣、嘉義縣市，合計十一縣市的房市調查後，時隔半年，再度合作同一份房市調查。
這回除了原有的新屋與中古屋的房價漲跌幅、社會增加率外，還新增待售新建餘屋、所得中位數兩項新數據年成長率，藉此掌握建商銷售賣壓與民眾所得成長狀況，讓總計一百三十七個行政區的房市真相更加清晰。
這回最新的房價變化是跌價區大增，新屋跌價區從二十二個擴大到五十七個，增幅達一五九％，中古屋跌價區從六十二個擴大到八十八個，增幅近四二％。
不同於首度調查時，輝達宅、台積宅坐落的行政區房價相對有撐，這回輝達宅、台積宅也不再只漲不跌，包含輝達宅坐落的台北市士林區，以及鄰近台積電廠區的新竹縣寶山鄉、苗栗竹南鎮、台中的西屯區與沙鹿區，台南的善化區、安定區、新市區，高雄的楠梓區、仁武區、橋頭區，都淪為房價下跌區。
綜合多位建商與房仲看法，這主要是不少原本搭順風車墊高房價的中小型建商，在買氣低迷、只剩自住客的市場中，產生品質不足以匹配價格，等不到消費者埋單的問題，最終只好降價求售，所以出現房價泡沫的現象。
但這不代表台積宅會變成票房毒藥，因為台積電的擴廠計畫仍在如火如荼的趕工，產業競爭力並沒有弱化，同時台積電帶動的半導體供應鏈聚落效應也仍在發酵中，這也會讓台積宅的中長線需求仍被看好，甚至隨著半導體業的獲利能力變強，員工薪資仍持續往上走，未來購屋力仍會比其他產業更強。
一位專攻台積宅的南部建商認為，當前短期的價格泡沫，只代表當地市場無法提供滿足消費者需求的中高端產品，多是為了吸引投資客的小宅商品，因此陷入困境，經過這一輪洗盤後，只要下一波的新建案能做到位，那就有可能帶動新一波的漲勢起跑。
此外，不同於上回多半跌價區都是各城市外圍的蛋殼區，這回能看到的是，更多蛋黃區的價格也破了，除了上述的台北市士林區，還有新北市的中和區，桃園市的桃園區，台中市的西區、西屯區、東區，台南市的安平區、北區，高雄市的鳳山區、左營區等都淪為價格鬆動區。
這也代表，消費者不一定要用時間換價格，一味的往郊區買房，隨著市中心房價鬆動，只要評量自身購屋能力能負擔，也有機會能在市區撿到便宜宅。
餘屋、人口、所得三指標
觀察未來房市走向
買氣冷清下，哪裡的待售新成屋量越大，代表建商賣壓越重，也會是最有機會讓利的地區，據內政部不動產資訊平台最新統計資料，累積餘屋還超過四千戶的全台冠軍是桃園市的龜山區，市場賣壓最沉重。
其次突破三千戶的有新北市板橋區、桃園市的中壢區與桃園區、台中市的北屯區，另外超過兩千戶的有新北市的新莊區與三重區、台中市西屯區、高雄市的楠梓區與鳳山區，也都是房價很可能進一步鬆動的重點區域。
除此之外，房市要靈，沒人住肯定不行，因此人口成長與否，也是決定房市榮枯的長期關鍵指標之一，然而可怕的是，在台灣「生不如死」的人口負成長趨勢下，在這回比對行政區近一年的人口變化發現，竟有七成地區都陷入人口負成長，是一大警訊。
反之，近三成人口仍成長的地區，中長線的房市發展，就會因為居住需求相對旺盛，更有底氣。
最後看所得中位數，正如同央行總裁楊金龍對房市的一大憂心在於房價所得比過高，所以遲遲不敢放手信用管制，但要解決這個問題，除了靠房價降低之外，所得提升也會有幫助。
商周比對二○二四年與二三年的綜合所得稅申報資料發現，在這次調查的區域中，竟有高達九成以上的行政區民眾收入都是成長。
比較可惜的是，多數行政區的所得成長幅度都低於二％，遠低於房價增幅，因此還很難改善購屋環境。另外少數所得衰退區，則主要是沒落舊城區與缺乏明星產業支撐的外圍郊區地帶。
