房市大亂，對建商、屋主而言，是壓力測試的緊張時刻；但對消費者，卻代表進場撿便宜的購屋好時機來了。

「當下對買方而言，是選擇變多、殺價空間變大，如自身貸款條件較佳，不失為十年一遇的難得進場時機。」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說

話雖如此，預售屋、新成屋、二手屋，五花八門的房屋選項，到底怎麼選最有機會撿到便宜？又有哪些產品風險高一定要避開？

賣壓大的新成屋、降幅大的老宅最佳
幫投資客解套的犧牲品也能搶便宜！

商周團隊透過全台明查暗訪與企業調查，彙整出四種購屋好機會與四種高風險產品，並藉由企業填寫問卷做出看好度排名，助消費者趨吉避凶、找出二○二六年最佳購屋策略。

先看購屋機會，這當中，看好度高達五三％、排名第一的策略是，找待售餘屋量大的新成屋案議價。

綜合多位建商、代銷、房仲業者看法，新成屋房價比二手屋高，卻不像預售屋能延後三年到五年才面對房貸壓力，而是一成交就得立刻扛起貸款。由於央行第七波信用管制，對建商而言，這類建案是最難消化的「燙手山芋」。

壓力之下，市場開始出現鬆動。以京耀建設在新竹王爺壟重劃區的新成屋案為例，面對銷售停滯的重壓，業者已經決定釋放早期購地的利潤空間，讓利降價。這是房市寒流中少見的轉折：建商讓步，消費者得利。

而且新成屋案沒有蓋不好房子的爛尾樓問題，也不用擔心土方之亂增加營造成本的挑戰，所以現在找待售餘屋量大的新成屋案議價，反而成為最被企業看好、最有機會撿到便宜的購房策略。

根據內政部二○二四年第四季的待售新建餘屋量統計，在六都及有台積電進駐的新竹、苗栗、嘉義三縣市中，庫存賣壓最大的前五個行政區依序是，桃園市龜山區、台中市北屯區、桃園市中壢區、新北市板橋區、桃園市桃園區。

看好度排名第二購屋策略是選房價跌幅相對高的老宅屋主議價。

這類房價鬆動區，目前普遍是二手屋價格下修會比新屋更快，根據樂居科技統計，台北市內湖區就屬於這類房價明顯鬆動區，當地新屋房價去年跌幅約九％，二手屋卻已跌掉近一五％，所以找老宅屋主議價，更有機會買到便宜房。

根據樂居上述六都與台積電縣市房價調查，二手屋年跌幅最大的五大行政區，依序是新北市萬里區（二三％）、台南市安定區（逾一九％）、高雄市湖內區（逾一九％）、高雄市鳥松區（近一九％）、高雄市路竹區（逾一七％），由於都屬郊區、蛋白區，所以進場仍要謹慎評估。

再來是排名第三購屋策略「解套交易」：挑選房仲門市的可轉讓紅單議價。白話來說，就是讓消費者透過仲介，幫投資客脫身，反而能撿到便宜。這是一場市場寒流下的微妙博弈。

一位擁有十多年經驗的吳姓投資客向商周坦言，他自己在未來四年內還有三間房屋要交屋，如今只能硬著頭皮囤養著。在他的投資客群組裡，更多同行在央行第七波信用管制之前，大開資金槓桿，一次買下三、四戶，如今卻被政策打房打得措手不及，根本不知道該如何交屋。

所以只要是二○二三年七月一日《平均地權條例》修法，全面禁止預售屋換約轉售前的預售紅單案件，因為還能轉讓，投資客都會找房仲幫忙找接手買方，由於是三年前入手的房價成本，所以動輒比市價便宜五十萬到一百萬元賣房的人不少。

一位資深投資客透露，現在還有不少人被迫硬湊資金先拚交屋，以保住帳面獲利。但交屋後，現金流壓力依舊沉重，於是只好賠錢先賣掉一戶，換取其他物件的存活。這些「犧牲品」同樣流入房仲手中，成為消費者能撿便宜的另一個窗口。

最後一個策略是到新推案量體大的預售屋案場議價，這也是抓住市場多殺多的機會。與新成屋案場唯一不同的是，不用立即面對房貸壓力。

但看好度相對低的一大主因，是礙於景氣低迷與土方之亂擋住眾多新建案開工，所以預售屋市場現在延遲推案與封盤停賣的案件變多，這也讓多殺多的壓力得到緩解，所以相對難談到好價格。

但機會仍在某些角落浮現。像台中市北屯，因新屋庫存壓力沉重，近期就有預售案開出比新成屋更低的售價，甚至加碼送輕裝潢。這些明顯讓利的案子，正是購屋者在寒流中仍能找到的「破口」。

中小建商、低價老屋、大坪數⋯⋯
「不要碰！」四陷阱難保值、難增值

除了購屋策略，市場上也存在四大類必須避開的高風險產品：財力有限的中小型建商推案、難去化的中大坪數新成屋、因土方之亂停工的預售建案，以及遲遲等不到都更的二手宅。這些案子，都是消費者最容易踩雷的陷阱。其中，看衰度排名第一的，就是財力有限的中小型建商推案，有近五八％的業者直言「不要碰」。

買房最怕的，就是遇上蓋不完的爛尾樓。房市景氣急凍近兩年，許多體質不良的中小型建商或「一案建商」，財務狀況早已搖搖欲墜。對消費者而言，這是最需要提高警覺的危險地帶。

聯碩地產業務經理曾韜建議，現階段消費者還是找財力、品牌力都好的優質建商購屋最好，尤其上市櫃建商財務透明，如果負債比低，而且正值建案完工入帳、有大筆獲利將進帳的老牌業者，會更安心。


看衰度排名第二、有近二二％業者建議避開的是，難去化的中大坪數新成屋案。

這類產品不被推薦有兩大理由，一是受制於家戶人數變少的生活習慣改變，相對不容易找到買家，想脫手難度高。

二是大坪數往往就代表高總價，而在第七波選擇性信用管制下，不僅民眾要準備的頭期款金額壓力更大，而且核貸難度更高，要負擔的房貸每月還款金額也越高，在房價居高不下的現實下，有不少業者建議民眾避開。

再來是排名第三，約一一％業者看衰的，是因土方之亂停工的預售建案。

高雄代銷公會理事長謝哲耀分析指出，這類建案目前無論土方成本或預售房價都難以估算，別說不建議消費者買，就連建商本身也不敢隨便賣。

不過這類建案被看衰，主要是短期工程卡關問題，隨著新土方清運遊戲規則明朗後，就會慢慢化解，看衰幅度相對低。

最後一類被點名的高風險產品，是「等不到都更的二手宅」。約有逾九％業者直言不看好。這並非指所有都更宅都不能買，而是特別針對房價每坪低於四十萬元或位於巷弄深處的老宅。

這些物件不僅存在管線老舊、結構安全的隱憂，更因開發效益極差，幾乎完全無法吸引建商進場。換言之，它們既難等到都更，又難保值增值，成了消費者最不值得冒險的選項。