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    Smart智富月刊280期

    全台租金持續創高,蛋黃區卻出現長空租狀況

    租屋族善用6策略 找到高CP值好房

    撰文者:林帝佑 2021-12-01 瀏覽數:6,335
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    根據內政部公布的租金指數,2021年10月為104.77,再創有統計以來的40年新高。不過詭異的是,有不少業者觀察,雖然租金持續成長,卻有部分蛋黃區的招租期拉長,出現「高租金、長空租」的狀況。

    東龍不動產資深經理陳泰源分享,他有一間位於台北市中山區精華地段的套房,過去招租,通常都是1週內就找到房客,但這次花了1個月的時間才順利出租。明明租金與周邊水準相當,但一開始卻乏人問津,直到第4週,他決定降租1,000元才找到租客。

    精華區出現高租金、長空租的現象,是個案還是趨勢?房東降價求租,有機會成為通案嗎?其實從戶政的數據就可以看出端倪。截至2021年10月,六都中,除了台北市,其他五都的戶數皆成長,僅台北市從去年底的106萬1,000戶降至105萬5,920戶,且過去幾年增加的戶數也不多(詳見表1)。進一步觀察租金的走勢,台北市從2019年至2021年,不論套房、雅房、整層住家,其租金的漲勢也不如其他都會區(詳見表2)。

    國際認證不動產投資師協會(CCIM)常務理事蘇明俊分析,租賃主要還是供需問題。從需求面來看,由於台北市為服務業為主的城市,但這次疫情重創服務業,不少北漂族受到影響而退租、返鄉,而蓬勃發展的網購、物流等,其就業需求則不在台北市,因此,這段時間租屋需求下降。

    供給面部分,這幾年政府為解決居住問題,陸續祭出政策引導空屋釋出,同時鼓勵包租代管業發展,加上疫情關係,不少旅館提供長租方案,上述原因,導致整體供給變多。

    需求下降、供給增加,使台北市這2年招租期拉長、租金漲勢趨緩。蘇明俊認為,未來即便疫情不再,但工作型態已改變,需求不會突然大幅回升,供給則因政策引導持續增加,所以台北市的租賃市場應會呈現緩慢復甦,不過租金大幅降低的機率不高,因為通膨、低利率的環境短期難變。

    「租屋(需求)都是跟著工作走,譬如,可以看到台南市這2年租金明顯成長,主要有南科產業的進駐與人力成長的結果。」蘇明俊說,綜觀其他都會區,暫時較不易出現如台北市高租金、長空租的狀況,且工作機會成長的城市,租金還有機會持續提高。而面對全台租金持續創高,房客能用什麼策略租到性價比高的物件呢?

    策略1》找量體大的區域
    如重劃區、舊城區

    量體大,表示供給多,在房東競爭較激烈的區域,有機會找到相對便宜的租屋。屋比房屋總監陳傑鳴表示,如果是希望承租大樓或較新物件的租客,可以鎖定近年來大量釋出新屋的重劃區,若能接受老公寓、舊城區,則可往較沒落的學區或是商圈周邊尋找。

    策略2》用距離換低租金
    但記得評估通勤費用

    跟買房一樣,同樣的租屋條件,通常愈往蛋白區,價格愈便宜。不想居住品質縮水,但預算又不夠高,陳傑鳴建議不妨犧牲一點時間用來通勤,譬如這幾年已出現不少居住地在桃園市、工作地在台北市的通勤族,不過記得,除了時間,也要衡量通勤費用是否划算。

    策略3》和房東簽長約
    以長住條件協議降租金
    不想離開蛋黃區,可以試著跟房東協議簽長約,陳泰源觀察,多數房東其實偏好簽長約,現在市場雖多為一年一約,但很大的原因是房東不確定承租方的狀態,如果是好的房客,房東當然會希望能長期穩定出租。


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