商用不動產市場－警報未除，區域型銀行首當其衝
●金融市場下個未爆彈?
依Moody’s統計，美國商用不動產價格從2007年10月高點至今年5月已下跌34.8%。整體而言，美國銀行業持有約1.7兆美元的貸款是被歸類為商用不動產貸款，其中包含約1兆美元的核心商用性不動產貸款(如辦公大樓、購物中心、飯店等)，5,320萬美元營建工程及土地開發貸款，1,500萬美元為出租集合住宅型貸款(multifamily loans)。
其次，美國銀行業之商用不動產曝險占其總體資產比重平均超過25%，資產規模愈小的銀行曝險部位占總資產比重愈高。根據德意志銀行的統計，美國資產規模前4大銀行曝險比例為12.3%，前5-30資產規模最大銀行為24.5%，前31-100大銀行攀高至38.9%。

‧營建工程貸款分析：以風險程度衡量，營建工程及土地開發貸款高於核心商用性不動產貸款。自2008年以來，各銀行資產負債表中營建工程貸款之拖欠率皆已明顯升高；大型銀行之營建貸款超過30天的拖欠率已達到12%，區域型銀行則有16%。但是，德意志銀行研判目前這些拖欠率都嚴重低估了實際的問題程度，乃是因為(1)大部份營建工程貸款都會預先提列未來2~3年工程在建期間的利息準備金。(2)營建工程貸款計息方式一般都是採浮動利率，而短期利率自 2007年以來已大幅下滑，負債成本也隨之明顯降低。
因此，原先提列的營建工程利息準備金應當足夠支付未來12~24個月利息支出，但拖欠率的逆勢攀升突顯出未來貸款的違約情況恐加速上升。德意志銀行推估，美國銀行業營建工程貸款最終總損失至少將達為1,300億美元，約占所有銀行該類貸款總額的25%。