Step1：你需要多大的坪數和房型？
1.決定居住人數。
2.使用目的和居住年限。
3.列出在意的影響因素、居住環境條件。
4.列出生活範圍和可接受的區域。
5.由頭期款換算可接受的總價÷推估的需求坪數＝每坪房價。
從前兩點，可以分析自己所屬的族群和房型，並推估適合的坪數；第3點～第5點則是幫助大家找出自己適合看房的區位，篩選適合的看房名單。
首先，可以先將自住類型分為4個族群：單身族、頂客族、小家庭（新婚族）、大家庭（換屋族）。
第3點建議大家用三高（「高便利」、「高抗跌」、「高增值」）買房原則，勾勒夢想屋輪廓。
1.單身族：「時間比空間重要」，單身族時間可應用在工作、學習或建立人脈，東奔西跑，時間永遠不夠用，尤其是沒有交通工具時，縮短通勤時間便捷的交通便是首要因素，所以是選「高便利」。
2.頂客族：沒有小孩與家庭壓力，有更多時間、預算投資自己，專注於工作發展和社交活動，這族群需要一個更大的空間、有工作區域、有空間發展興趣的小宅。除了考慮交通便利、空間增加以外，還要考慮到貸款和未來要搬家出售，建議找16坪以上物件，銀行才不會歸類為小套房的成數，也不會影響到未來買家的自備款。
兩人的生活不再像一個人隨便簡單，生活機能、便利商店、超市、與工作或興趣相關的商圈將變成考慮的因素，建議挑選「高便利」、「高抗跌」。
3.小家庭（新婚族）：「學區宜早不宜晚」，共組家庭後，考慮的縱橫面要拉寬，考量人口數增加到3人～4人、居住時間5年～10年將面臨的需求，特別是偏向小孩為考量主軸，學區、公園、綠地、生活機能，尤其當雙方都要工作，建議以小孩自行上學便利性導向。
現代人少子化，小家庭宅將成為未來主力，如果預算在蛋白或蛋殼區，建議一定要選擇鄰近產業的區位，這些地方有政府規畫、產業加持，交通建設、工作人口，商圈聚集，未來換屋時，也能提高承接方的意願，如果鄰近學區，更是雙重加分的投資自住宅，建議挑選「高抗跌」、「高增值」。
4.大家庭（換屋族）：多子型的大家庭，一樣以學區、生活機能考量；如果三代同堂，將需要多一些親子空間、運動散步的環境或能距離醫院5分鐘～10分鐘車程，方便老人家、小孩就醫，選擇生活機能和綠地環境、鄰近醫療機構變得相對重要。
如果是因孩子長大需要換到更大空間，高中、大學一定不在家附近，可以選擇距離大眾交通建設步行10分鐘～20分鐘的社區型物件，孩子長大時間變得充裕，可為退休生活做規畫，選擇有口碑、附近有交通建設或政府有投入公共資源規畫的好社區，正所謂「千金難買好鄰居」，好社區能保證房價、好的規畫資源可以為未來資產增值，建議挑選「高抗跌」、「高增值」、「高便利」。
Step2：我應該從哪些區域開始看房呢？
接下來就是要幫助大家找出適合自己能力負擔範圍的區域，列出生活範圍和可接受的區域，身體力行地去看房。
1.單身族：在台灣買房很幸運，是房地合一，當你買下房地產時，同時也把土地變成私人財產，這也是精華地段價格永不下跌的原因。因此在單身沒有其他負擔或小孩需要分散資金時，建議買在黃金地段、市中心或蛋白區的捷運宅，如果未來結婚或搬家時，價格既不會跌也好轉手。或是運用通勤換未來差價，選擇有發展性的蛋白、蛋殼、重劃區等好地段低基期物件，當轉手時，差價利潤可以成為買下一間房的助力。
2.頂客族：不生小孩、以工作和生活為主外加兩份薪水，這樣的族群可以選擇性更多空間也更大，推薦蛋黃或蛋白區內的捷運宅、商圈宅，不但生活機能高，通勤、餐飲、社交都方便；若同居但未來考慮結婚需多存些錢，則建議可以選在蛋白或蛋殼區，空間足、房價偏低且距離捷運車程5分鐘～10分鐘生活機能好的地段，未來轉手才能保有抗跌性的賣點。
3.小家庭（新婚族）：為了更大一些的空間，就需要犧牲一些睡眠，利用時間換取空間。為了小孩的成長環境，建議在預算下，可以選擇蛋白蛋殼區、重劃區、政府的國宅或青年宅計畫，但是最重要的考量，務必靠近學區，讓小孩通學方便，或是產業園區，考量未來要換更大房時，房價還有增值的空間。
4.大家庭（換屋族）：如果是家庭人口較多或三代同堂，建議可以選在蛋白區內，通常蛋白區價格相對蛋黃區實惠，也能擁有完善的生活機能、商店賣場和交通建設，不但可以滿足不同年齡家庭成員的各項需求，也容易找到鄰近學校公園或醫療機構的好物件。
如果是小孩長大換屋或退休族，建議可以找蛋黃或蛋白區內自己喜歡的社區型住宅，這時考量將以舒適便利、環境和社交聯誼居多，管理好的社區型住宅。
Dr.Selena貼心提醒：
◎當資金不足時：時間換空間和預算，以交通來彌補。
◎當資金有限時：選擇抗跌區域或與政府政策相關的物件，即使地點不在市中心，但是空間更大，並有未來轉手條件。
◎當資金充足時：挑選未來有增值空間、好地段的物件。
◎挑選任何房屋時，物件都要有20%～30%符合投資條件。
◎建議首購小資族規畫預算300萬元～800萬元之間，首購輕熟族規畫500萬元～1,000萬元之間。
Step3：設定好總價後，該如何找到適合我的好宅？
當你學會評估現金流、準備頭期款預算和選擇地段後，接下來就是挑選適合自己的房子。可以跟著Dr. Selena一步步釐清需求，找到適合自己的好宅。
房屋條件評分法：
利用房屋評分表可以讓自己清楚了解物件的條件是否符合自己需求，也可以同時比較不同物件。
1.列出自己在意的因素，給予1分～5分比重。
2.將物件的實際情況做1分～5評分。
3.加權後的%可作不同物件的比較參考。
書籍簡介_月入23K無痛買房投資術：Dr. Selena教你鍊出人生第一桶金，投資買好宅！
月入23K無痛買房投資術：
Dr. Selena教你鍊出人生第一桶金，投資買好宅！
作者：Dr. Selena 楊倩琳
出版社：時報出版
出版日期：2020/11/10
作者簡介_Dr. Selena 楊倩琳
上海財經大學博士與英國University of Surrey碩士，現為易飛網集團策略長（顧問）、福州外語外貿大學副教授、大大學院線上課程理財講師。
新一代小資理財教主及平民投資天后，自創三高好老公選股術並與Money錢團隊合作開發好老公選股App，廣受小資族喜愛，成功提供小資男女簡單及正確的理財觀念及方法，曾輔導超過千位以上23K小資族，每年收入提升30%以上，曾受今周刊、Money錢雜誌、遠見雜誌、非凡財經新聞、東森財經新聞、Yahoo TV等財經媒體專訪。暢銷著作有《月入23K也能投資理財》、《月入23K也能環遊世界》、《逆轉女王》、《改變我賺錢能力的10件事》。
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