法拍屋，為何對許多人來說總有那麼多的負面印象？

大家多多少少都會聽到關於法拍屋紛爭很多、有奧客、有法拍蟑螂，還有很多牽涉到法院，甚至聽起來最好「能不碰就不碰」的麻煩事。

提起法拍屋，我有個很好的形容比喻，那就是虎河豚。

大家都知道，在日本有一道頂級美食，那就是以虎河豚做料理的生魚片，這道美食，真正是讓人「既期待又害怕受傷害」，原因在於其含有劇毒。然而，只要是經由取得證照的專業河豚料理師料理，客人就可以食用美食。

重點就在於「專業」以及「謹慎」，只要做到這2點， 當事人享受美食，烹調者可以享受財富。同理，法拍屋投資看起來有其令人不敢接觸的層面，可能有人對這領域感到害怕。但只要有專業達人引導，掌握著「專業」和「謹慎」2大原則，一個典型的法拍屋投資，絕對有相當的投報獲利。

讀者可以想想，同樣的物件，一開始就以比市價低1成、2成的價格推出，光這個流程，得標者可能就可以現賺100萬元、200萬元了。如果將來適度處理，例如搭配裝潢規畫，後來甚至高於市價行情出售，那投報率更大。但也如同虎河豚，這麼美味的事物，背後會有一些「狀況」要排除。

那麼，究竟是怎樣的狀況需要排除？以下簡單列出一般投資人曾聽聞可能和法拍相關的負面印象：

1.產權不清楚

產權問題，的確是讓許多人望之生畏，對嫌麻煩的人來說，的確不喜歡在房子得標後，還得擔心這擔心那的。但所謂「麻煩愈多的地方，也是商機愈大的地方」。

關於產權不清楚，還分成各式各樣的情況，這裡我們只先討論一些類別，後續章節再來深入分析。

● 有建物所有權，沒土地所有權

有的人標到房子後，赫然發現，本以為便宜標到房子，得標後才知道，他並沒有取得土地所有權。但這絕非法院的錯，正常的法院文件，絕對有提供相關資訊。只是一般人看不懂公告，就一味責備賣方。

● 產權沒看清楚的問題

這也是未做足功課的投標人，不時會碰到的狀況。好比說，我們看到法院公告本物件建坪有100坪，但100坪包含什麼卻沒去真正了解。若這100坪大部分都是車位，而非建物室內空間，那價格影響是不是很大？

基本上，要投標前，絕對要先去查清楚本標的物件的拍賣範圍，以及現階段的狀況。這部分先了解了，再來關心後續屋況以及環境等問題。

2.看不到屋況

法拍屋讓多數人卻步的一大原因，就是看不到屋況。畢竟，人們買東西都愛東挑西選的，偏偏大部分時候，法拍屋原本就因為債權問題，原屋主不會讓人進去看屋。買屋需要支付動輒百萬元的資金，卻又無法真正知道屋況，所以很多人不敢踏入法拍這個領域，這也是人之常情。

關於這部分，我也要簡單說明。所謂屋況，假定我們想像最糟的情況好了：屋子裡頭一片髒亂，甚至所有家具都被毀損、馬桶堵塞、牆壁還有滲漏水等。即便如此，再怎樣麻煩的屋況，依照經驗法則，整個處理下來應該也不需要100萬元，更何況實務上，很少真的屋況這麼糟的。當我們以最糟的情況來想像，只要將投標價加這100萬元成本，總價還是比市價低很多，那就值得投資。

總之，做房地產投資時，環境、價格及屋況這3點都很重要，但若無法面面俱到，那屋況絕對列為最後考量。當屋況vs.整體環境，後者是壓倒性的重要，屋況本身，基本上只有非不可改善狀況（包含凶宅以及整體結構有問題，像是危樓或海砂屋等）之外，其他都有辦法解決。

3.關於原屋主的問題

這也是多數人一提起法拍屋就直接聯想到的問題，在想像的畫面中，房子被法拍的人，個個變成凶神惡煞，一臉「你想買我房子，我絕不讓你好過」的狠勁。另外，還有「傳說中」會在屋內搞破壞，以及占用不搬走，所謂的「海蟑螂」等， 聽起來都是不好惹的。

然而，以上情節，部分對，但大部分不是如此，凡事要看比例原則；例如，曾經有人在捷運車廂鬧事，因此就可以貼標籤說「坐捷運都很危險」嗎？當然不是。同樣的，在法拍屋交易也是如此，在眾多案例中，自然有些情況比較不佳的，但大多數的案例，其實都是可以掌控。

延伸閱讀
▶「凶宅」的定義是什麼？買房路上該如何避免踩雷？房市達人：最簡單有效的方法是這招...
▶想買法拍屋撿便宜，但又怕踩雷？過來人提醒3隱憂：當心遇到「海蟑螂」

書籍簡介_法拍屋投資攻略：全能法拍王吳鴻暉，無私傳授合法暴利的秘密，20年600間的實戰經驗，法拍必勝123

法拍屋投資攻略：全能法拍王吳鴻暉，無私傳授合法暴利的秘密，20年600間的實戰經驗，法拍必勝123
作者：吳鴻暉
出版社：布克文化
出版日期：2023/01/05

　

作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長，人稱其為法拍屋達人，開設許多投資課程，教授正確投資觀念。他用自己的人生經歷為範本，讓人了解到即使並非出身自富裕家庭，仍能憑藉著勇氣與懂得抓住機會的膽識，透過房地產投資而獲得人生翻轉且致富的機會。