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    Smart智富月刊272期

    獵屋高手徐佳馨親授不吃虧的買房交易心法

    拆算車位價格 免當購屋冤大頭

    撰文者:林帝佑 2021-04-01 瀏覽數:0
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    買房,不是只要存錢就好,從前期的資金規畫、選屋、賞屋、議價、到簽約和貸款,每個階段都有許多細節要注意。擁有「不動產經紀人」證照的住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨,在房地產資歷超過15年,遇過各種千奇百怪的不動產買賣案件與糾紛。因此,面對每個購屋階段,她都能以淺白易懂的方式,引領購屋者走出難關,順利買到屬於自己的好宅。

    徐佳馨觀察,在議價階段,消費者最容易碰到的問題之一就是:不會拆算車位價格。中古屋不像預售案,看預售屋時,銷售人員會分別告知房屋與車位的價格,因此消費者能清楚知道房屋的單價、總價,甚至每個樓層的大、小車位價格等。

    而消費者在看中古屋時,在各大售屋網上得到的物件資訊往往是「權狀共幾坪,含車位,總價多少萬元」。當購屋族遇到心儀的物件,而且又有附車位,究竟應該如何評估屋主的開價合不合理?單價是否真的划算?此時,就得自己做功課,將房屋與車位坪數、價格拆算,以免買貴還以為撿到便宜。至於拆算的方式,徐佳馨分享了一個公式:
    房屋單價=(總價-車位價格)÷(總坪數-車位坪數)

    知道公式後,就能舉例試算。假設有個桃園市的大樓個案,屋主開價總價為1,685萬元,含有2個車位,總坪數為67.4坪,其房屋單價的拆算步驟如下:

    步驟1》從免費網站確認物件的車位坪數
    有些物件求售時,會清楚把車位的坪數標示出來,例如圖1的案例是由仲介登錄在網上銷售,已經載明為「雙車位:25.3坪,平面式,已含售金內」。因此,購屋族可以得知,該個案的2個車位,坪數總共為25.3坪。

    但是,有些物件不會標示清楚,購屋族如果想知道,最快的方式當然是直接聯絡屋主或仲介,藉此詢問正確的車位坪數。不過,若不想這麼快就與賣家打交道,徐佳馨表示,還是有些方式可以查到車位的可能坪數。

    她解釋,由於建設公司在規畫建案時,同一個社區的停車位其產權切割原則必然相同,不可能出現這個車位要分攤車道坪數、那個車位則不用分攤車道坪數的狀況,因此,同一個社區的同一類車位,坪數通常差異都不大。購屋族可以透過下列2個方式,概抓出欲查詢的車位坪數:

    1.查找同社區其他待售物件,看看其他賣方是否有將車位坪數標示出來。

    2.利用實價登錄系統或坊間業者所提供的歷史交易紀錄,查詢該社區過去的交易,以抓出車位的可能坪數。有些網站會把社區名稱寫出來,購屋者就會更好上手。

    以這個案例來說,內政部實價登錄系統中,恰好有同樣67.4坪左右的物件帶車位的交易紀錄,民眾可以點選「交易明細」,能發現該筆成交紀錄有雙車位,而這2個車位各自為12.65坪,共計25.3坪(詳見圖2),若房仲在網上提供「雙車位」的資訊,卻無載明車位坪數,此時可以推測車位共為25.3坪。

    徐佳馨補充,至於如何判斷查到的交易資訊是否為同一個社區呢?購屋者可以利用搜尋的條件,設定同樣的建物類型、屋齡、道路名稱等,然後在搜尋結果中,檢視樓高、屋齡等是否一樣,透過資料交叉比對,就有極高的機率找到同社區的紀錄。

    不過,一旦未來實價登錄改版,全面完整揭露門牌後,購屋者就能更輕鬆的查詢同社區的交易紀錄。


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