什麼是斡旋啊？先停下來解釋一下，你去看房子，看到想買的，房仲就會要你先付個5萬元到10萬元，這個就叫斡旋金，然後簽個斡旋書，告訴屋主說：「我要用這個價格買你的房子」，如果屋主同意了，這個斡旋金就直接轉成定金，你們就是直接去簽約了。

當然你不一定要下斡旋金，你還可以選擇簽要約書，但兩個最大差別是，要約書不用付錢，而仲介通常都會要你下斡旋金，說是表達誠意啦！但其實說白了，就是怕你玩玩而已嘛！萬一最後價格談下來了，你又不買，大家都白忙一場了。

而且買方如果是簽了要約書反悔，可能要支付違約金，但如果是給了斡旋金還反悔，那筆錢就是直接被沒收囉。

然後斡旋又分兩種制度，一個叫單一斡旋，一個叫多斡旋，這聽名字就知道差別在哪了吧？

單一斡旋制：就是當有一位買方出價，付出斡旋金給房仲時，這間房子就暫時被鎖起來了，就算這段期間，有其他買家願意出更高的價格，也不能破壞他們的談判，要等這個買方確定沒談成，這個鎖才會重新被解開，再次開放其他買方來談。這基本上是在直營店才會看到的模式。

多斡旋制：就是價高者得，就算你先出價，先付了斡旋，如果有人後來出價比你高，那你的順位可能會被擠掉，變成是別人買到房子，這通常是加盟店採用的方式。

看到這裡你就會發現，單一斡旋制比較能確保買方的購買權，不會被更高的出價排擠，但多斡旋制度可能會採取競價模式，讓房子有機會賣高。這也就是為什麼大家說，「買屋找xx，賣屋找xx」的原因之一。

圖片來源：安怡聊房子

但是這個規則，遇到專任委託跟一般委託，又會起了一些變化！你想喔，如果這間房子是一般委託，直營店和加盟店都在賣，那麼即便你在直營店下「單一斡旋」，這個單一斡旋制的效力，也只在這家房仲體系內才有用，管不到其他房仲嘛！也就是說，你的購買權保障不是最完整的。

那如果從屋主角度來看，是不是一般委託給加盟店，用多斡旋制，就比較容易賣高價？也不一定，因為直營店資源是共享的，但加盟店就要看他合作範圍有多大，如果合作的店很少，就算多斡旋制，能進來的斡旋書也不會太多啊！

所以你看，該選專任還是一般約？其實你還要想這幾個問題：

1.這家房仲是直營店還是加盟店？
2.有沒有聯賣制度？哪些房仲會一起幫你賣？
3.簽專任委託，曝光會不會太小？
4.簽一般委託，狀況會不會太混亂？

我自己覺得啊！賣房子不是「多找幾家」或「少找幾家」的問題。有實力的房仲，都有他的方法去突破跟應對，所以重點應該是要找對人，找一個你信任的人，才是最關鍵的。

本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：選錯房仲害你房子賣不掉？專任委託vs.一般委託，斡旋怎麼下？賣房一定要懂！

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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。

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