據《商業周刊》的報載：「16年前，台灣換手的房屋中，每12間僅1間來自繼承，在去年，已經變成每3間就有1間」。也就是在房屋交易市場上，賣方取得房屋的原因除了買賣、贈與外，有近1/3是透過繼承取得的房屋。

如何利用這個時代成為讓自己成為專家及贏家？

不動產的登記簿謄本可以分為標示部、所有權部及他項權利部。標示部會載明建物門牌、座落地號、主要用途及總面積等重要資料。所有權部會載明登記日期、登記原因、所有權人姓名、統一編號及地址等資料。至於他項權利部則記載收件年期、權利種類、登記日期、登記原因及權利人等資料。其中任何的記載，都是該不動產買賣資訊的重大揭露，也是不動產交易安全的依據。

至於，這些資料對於買賣交易而言，除了房屋仲介人員應該在不動產說明書揭露外，對於買方也是重要的購屋指南，偏偏買方本末倒置，都只重視標示部，到底房屋有幾坪？該買多少錢？而忽略了所有權部及他項權利部的重要性。

就所有權部而言，登記原因如果是買賣，表示所有權人的房屋是出價取得，有取得成本的考量，想要議價，可能還要配合查詢內政部的實價登錄網站，知己知彼，百戰百勝，才能知道議價空間的大小，畢竟「殺頭生意有人做；賠錢生意沒人做」。

賣方取得成本趨近於零，更有議價空間

另外一種情況，登記原因如果是贈與或是繼承可能就有很大的想像空間了。因為賣方取得成本是零或是趨近於零，自然沒有賠錢的困擾，只有要賣不賣的感受問題。

最後，他項權利部也是重點所在，如果賣方的房屋貸款抵押權上出現了銀行貸款，表示賣方背負著房貸，每個月有一定的還款壓力，早一個月賣掉，少一份負擔，尤其是之前「青年安心之亂」，銀行寬限期結束了，要本息攤還時，屆時，還款金額可能比原來只繳息，不還本的金額高出2倍～3倍，當賣方的收入抓襟見肘時，就成了買方的議價神器，有無限的想像空間。如果他項權利部上充滿了多個順位抵押權登記，甚至發現民間抵押權時，可以想像賣方的繳款負擔應該是壓力山大，相對議價空間也會更大。

大繼承的時代，市場上的3間出售房屋，就有1間是繼承取得，也就是1/3的房屋，取得成本是0元。如果再加上受贈與取得近乎0成本房屋、「青年安心之亂」房屋貸款壓力屋，以及私人設定抵押權登記無力負擔屋......中古屋銷售市場上銷售房屋的議價空間，近乎每2間就有1間可以強力議價，讓中古屋銷售市場存在著無限的想像。

但是，工欲善其事，必先利其器！登記簿謄本是最便宜簡單的利器，每張只要20元，而且是公開揭露的資訊，沒有違反個人資料保護法的問題，購屋前除了標示部的房屋面積，所有權部的取得方式，他項權利部的抵押權金額、幾個順位，都是大繼承時代、大議價年代的表徵。祝福大家心想事成，在大繼承時代，用最漂亮的價格買到最喜歡的房屋。

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小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。