去年是投資市場慘澹的一年，在高通膨和強力升息的影響下，股、債、房市都出現了大跌，唯一上漲的只有美元。不過，隨著美元走勢在去年下半年反轉，整體股、房、債市的趨勢也開始扭轉。其中，又以債市和股市較為明顯。不過，隨著通膨下滑，聯準會（Fed）升息逼近尾聲，被壓抑許久的美國房地產，其實同樣極具布局價值。本文就要從總體經濟的角度來向您分析，可以從何種角度切入美國房地產。
從實質利率和黏性通膨
可見美國停止升息在即
要如何正確衡量聯準會是否準備放緩、甚至停止升息？在過去近60多年來，其實累積了相當多的歷史數據可供參考。而其中，最值得參考的就是「實質利率」和「黏性（核心）通膨」。
從圖1可以看到，當啟動升息循環之後，聯準會從未在實質利率未升回正值之前停止升息。這也解釋了為什麼當前聯準會仍舊持續升息的步調不鬆動。不過，值得注意的是，隨著聯準會若於3月再升息1碼至5%，而通膨接上去年的高基期，整體實質利率可望於今年Q2就翻正；這麼一來，基本上就會符合聯準會暫停升息的要件了。
不過，從歷史上來看，另一個更為關鍵、足以讓聯準會決定踩下煞車的數據，就是黏性（核心服務）通膨的趨勢。過去近60年內，除了2017年當年黏性通膨往下走時，由於整體利率水平還是非常低，因此聯準會仍舊維持緩步升息步調。除此之外，聯準會皆在黏性通膨趨勢轉折之前就啟動暫停升息或降息。這是因為，黏性通膨難升難降，為了不落後曲線（behind the curve），因此當轉折跡象顯露時，通常聯準會就會先行啟動放緩緊縮的動作。