央行升息、高房價時代下，身上的房貸愈快繳清愈好嗎？達人3張表算給你看：資金這樣配置CP值更高

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撰文者：小資YP　更新時間：2022-10-13

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關鍵字：

基金　 ETF　理財　投資　報酬　貸款　房貸　指數　小資YP

將多餘資金提前償還房貸會是你的首選嗎？這樣做最划算。
你是否有揹房貸呢？你會不會想要趕快把貸款給還清減輕壓力呢？那你知道優先還款可以帶來多少利潤嗎？在低利的時候，我們將多餘的資金優先償還到房貸真的是一個正確且划算的選擇嗎？如果你有以上這些疑問，我們將透過比較不同的資金運用方式，告訴各位怎麼做最划算！

首先我們假設一個狀況，你跟銀行貸款1,000萬元買房子，固定利率1.3%，20年期，本息攤還的方法。很幸運地，因為你表現優異，獲得年終獎金100萬元，請問你是否會將它投入房貸提前償還呢？

註：所謂「本息攤還」指的是每期繳的總金額一樣，但是隨著繳款的期數愈多，利息所占的比例會愈來愈少，而本金則是反過來愈多。

一般人在沒有其他的投資方法情況下，通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力，但是你是否有想過，提早償還這100萬元，可以省下利息多少錢？雖然不是很清楚實際的數字，但提早償還100萬元應該可以省下不少利息錢吧？（心中默默地想著）。

沒關係，我們來大約估算一下，到底可以省去多少利息。答案是：26萬元（100萬元x利率0.013x20年），不過這樣算出來的答案是不對的。如果沒有26萬元那答案會是20萬元嗎？也不對，並沒有這麼多。那正確答案到底是多少呢？

13萬6,166元。

我們提早把100萬元拿去償還之後，所省下的利息費用只有13萬6,166元。這個數字離你剛剛所猜測的答案是不是差很多呢？為什麼提早還100萬元所獲得的利潤比想像中少這麼多？最主要的原因在於房貸繳款的組合，仔細分析每期繳款內容，你會發現紅色線條的利息在前面幾年占據了房貸25%左右，也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息，還款並不是完全拿來償還本金。

圖片來源：小資yp投資理財筆記

如果我們把房貸利率上升到4%，你將會看得更清楚利息和本金之間的關係（如下圖）。然而提前償還本金的部分則是可以想像成從右邊還回來，也就是你償還了大部分的本金而利息只有少部分。

圖片來源：小資yp投資理財筆記

由於你在還房款的過程中本金會愈來愈少，所以利息相對的也愈來愈少。這個意思是你不會一直欠著100萬元，所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少，就是這個還款機制讓你以為你省下了1.3%的利息，而實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。

可以想像的是，如果房貸利率愈高，則利息占據房貸高比例的狀況會愈明顯。

房貸要怎麼還最划算？
接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估，在相同的例子下如何做最有效的資金運用，如下圖：

圖片來源：小資yp投資理財筆記

定存
如果我們把欲還款的資金，拿去做簡單的定存（編按：以撰文時利率0.8%計）可以獲得多少利潤呢？

17萬2,764元。

這個結果是不是很令你訝異呢？儘管現在的定存利率非常低，但只要透過簡單的定存方式，所獲得的利潤就高於直接還款所省下來的利息（13萬6,166元），如果你使用所謂的高利定存的話，能獲得的利潤將會更多。在這20年中，只是定存所獲得的利潤＞省去的貸款利潤，也就是說提前償還100萬元的年化報酬率還不到0.8%。

提前償還房貸，是個比定存還不划算的投資交易
1.指數化投資
如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上，選擇承受一點風險、獲取更高報酬的指數化投資方式會是個不錯的方式。透過簡單的全球股債組合，在過去將近100年的時間，持有10年獲得正報酬的機率是89%，持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%，如果你的房貸償還年限是30年，那就更適合不過了。

圖片來源：小資yp投資理財筆記

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