房市》傳說中的蘋果件是什麼？怎麼找？自住買家把握2優勢也能搶贏投資客

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撰文者：房市氣象台　更新時間：2023-10-19

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關鍵字：

房價　自住　房市　投資客　房市氣象台　蘋果件

你是否曾好奇房市投資客的價差來源呢？難道只是找房、買房、裝修、賣房，並一味的將價格往上疊，祈求消費者買單嗎？在不動產買賣房價透明的現今，消費者十分聰明，會積極的比價，並剔除不合理價格的物件選項。因此優秀的投資客在買房、裝修、賣房、稅金等各個方面都有其獨門秘訣，而一般自住購屋者能從中學到什麼？其實光是找房的購屋攻略，就能讓人獲益良多。筆者曾聽聞某投資客說：「今年都沒有什麼物件可以買？」然而明明每天都有數百筆以上的房屋等著銷售，其實他們在等的是所謂的「蘋果件」。

什麼是蘋果件？

「蘋果件」是房市買賣中常用的一個術語，又稱A案、A級貨（apple case），專指條件較好的物件，一推出就會十分搶手。會被稱為蘋果件有幾個可能，分別是「價格低於市場平均」「價格合理且屋況良好」「黃金店面」等等。而與自住客有相關的是前2者。「價格低於市場」等於買到賺到，而「價格合理且屋況良好」則可以省下不少交屋後的修繕費用。

蘋果件真的存在嗎？

我相信一定會有讀者懷疑，在房價不斷攀升的時代，價格低於市場平均的蘋果件真的存在嗎？當然存在！不動產雖然保值，但其流動性遠不如其他資產（例如：股票、黃金），當屋主需要賣屋換現時，房子不見得能馬上賣出，往往需要降價求售，此時就會有低於行情9折、85折，甚至是8折的物件產生。我以2022年台南市安平區某大樓買賣為例：

蘋果件案例圖

圖片來源：內政部不動產實價登錄系統

從圖中可以見得同一社區4樓與6樓的物件，不管在坪數、主建物占比、有無車位等條件上幾乎相同，而且交易日期還相差不到1個月。但是價格上卻有明顯差異，4樓的價格僅是6樓的0.89倍，相當於打了超過9折，價差88萬。

要怎麼解釋此現象呢？難道是在這不到一個月的時間，房價蒸發了10%以上？絕對不可能！難道是4樓與6樓的屋況、景觀等主觀因素，導致價格如此落差？這明顯不符合賣家心態，在房價公開透明的現在，每個屋主會希望自己的物件能至少賣到平均行情價，鮮少人會認為自己的屋況差，主動犧牲收益。

唯一較為合理的解釋，就是屋主降價，以求快速變現。此外，上述建平八街4樓一案的屋齡為23年，以屋齡加減2年（20年～25年）的條件下搜尋，2022年安平區大樓的每坪平均價格為18萬1,800元。建平八街4樓一案也明顯低於此行情。

111年台南市安平區屋齡20年～25年交易均價圖

圖片來源：內政部不動產實價登錄系統

提升接觸蘋果件的方法

目前筆者並沒有可以保證讀者買到蘋果件的方式，畢竟買到A級貨，需要一定的運氣。但對於一般購屋族想要提升接觸到蘋果件的方法，卻很簡單。有不少購房族接觸中古屋物件的方式比較單一，無非是看傳單、廣告，或是拚命瀏覽房屋網站。

這看似主動的瀏覽搜索，實際上卻是較為被動的方式。筆者綜合好幾個房地產投資客的口述經驗後，提供讀者一個開拓的新方法。請讀者主動積極的與目前有從事房仲業的親朋好友聯絡，請注意是親朋好友，或是至少有一定的人際關係（例如曾經的同學、學長姊弟妹等），而並非只是單純的買方與仲介關係（因為單純的買賣利益關係太過薄弱）。請他們幫你留意，甚至是主動尋找讀者心目中的蘋果件，請明確的與他闡述「你不是要買房，而是要買好房」的想法，接著就等時間的醞釀發酵。

這個方法的邏輯道理很清晰，因為那些蘋果件是很難流入一般購屋族常用的搜索管道。急於求售的房子很少屋主自賣，大多透過房仲的力量。而有能力的房仲在接觸這些便宜物件時，心裡就有誰會買的口袋名單。就好比漁船捕撈到好魚貨，大多有優先配合的商家或餐廳。所以讀者才要將想買好商品的消息釋放出去。當然讀者的房仲朋友為什麼要將某個好貨先賣給你，而不是長期配合的投資客，自住客自然要展現他的優勢。

自住客比投資客更優勢的地方

房屋的意義不同

一個職業除了賺錢之外，理應帶有更高層次的職業使命感，而房仲業也是如此，他們努力幫人們圓一個成家的夢。自住者與投資客在買房意義上有很大的不同。對於自住者來說，房子是圓滿家庭的根基。幫忙找好物件的房仲朋友，是人生的貴人。但對於投資客而言，房子是買賣的物件，房仲只是幫忙買賣的人。

房仲終究是想把房子銷售出去，但不論是在情感上，或是基於人情關係，自住者與投資客有明顯區別，而且自住客要的也只是眾多蘋果件的其中之一。

服務費較多

除了上述情感面不同之外，回到現實層面。對房仲來說，自住客跟投資客差別就在服務費的多寡。不管是普專還是高專（主要是有無底薪的差別）的房仲，房屋成交後的服務費（仲介費）都是一筆相當重要的收入來源。

房仲在法規中最高的收費上限是成交價的6%，而市場行情通常是賣方4%買方2%。然而並非所有成交案都能收滿6%的服務費，尤其是以買賣房屋差價為生的投資客，他們買房子的服務費大多只願意給1%，而房仲為了成交，往往只能接受。

在這樣的背景之下，自住客的優勢就體現出來。請房仲朋友主動找蘋果件，服務費絕對不能省，一定要給滿2%。找到物件後，若能達到理想的價格，額外的酬謝當然不在話下。撇除人情以客觀來說，這是房仲可以把A級好物件先賣給自住客的主要誘因。

找蘋果件的事前準備

對於經驗不多的自住客來說，想買到蘋果件其實不是容易的事，至少有以下幾點要提早準備。

足夠的房屋知識

俗話說：「害人之心不可有，防人之心不可無。」雖然讀者委託的是較為熟悉的房仲朋友，然而若是沒有足夠的房屋知識，根本無法辨別便宜與否，只能任人擺布。因此對房地產有一定的暸解是實踐本文章的根本，至少要了解該地區的每坪價格，以及分辨屋況好壞。

對每坪價格的敏感度比較容易培養，讀者可以從內政部的實價登錄中查詢。屋況的好壞就需要相當多的實戰經驗，不過筆者仍可以給幾個表面就能觀察的大方向。分別是：浴廁是否老舊、木製裝潢是否嚴重侵蝕、牆壁是否嚴重斑駁。如果這3點都是否，那麼屋況就還算不錯，至少不用大規模的整修，至於標準由讀者自行判斷，沒有絕對的答案。

詳細的需求列表

請房仲朋友幫忙留意、主動尋找蘋果件，本身就算是一件麻煩他人的事，因此讀者對物件的需求一定要清楚明瞭。縣市地區、最高預算上限、有無車位、房屋格局（幾房）、方位坐落（西曬）等等，這些都是最基本且幾乎無法變更的條件。將這些條件先鎖定好，才不會造成房仲眼中的A級貨，卻不符合讀者的要求，進而浪費彼此時間。

眼光敏銳，動作迅速

蘋果件通常也象徵熱門商品，而這些急於求售的熱門商品，是不太可能給單一家房仲專任約（專簽）。因此同樣想買該物件的人，可能有好幾組，競爭較為激烈。所以動作一定要迅速，若是三心二意，有可能就被其他人搶先買走。

然而急著下斡旋，相對的風險就會提高，因為不見得一次看屋，就能發現房屋的缺失，因此這就相當考驗讀者的眼光。不過仍有一個小撇步，若房屋類型是有管理員的大樓，可以在看屋之餘，熱情客氣地請教管理員幾個問題，例如：是否有惡鄰被投訴過、是否有聽聞哪戶人家漏水的八卦等等。這些問題有幾個共通點，基本上都會經過管委會，並且無法在看屋時輕易察覺。透過這個方式能更加了解房屋的隱藏訊息。