達人開講
想投資，卻總是困擾該把錢放股市好還是房市賺更多？一文帶你看懂股市與房市背後的關鍵差異
撰文者：股市隱者 更新時間：2021-10-26
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最近盤勢沒有什麼新的看法，大致上想法都沒變。如果市場更多人畢業，當沖也不斷減少，股市打底的機會就會更高，在此之前，不用急著搶反彈，或是使用槓桿，讓自己能夠氣長，撐久一點。
今天就來聊聊別的，房市與股市。
最近收到很多私訊希望聊聊房子，看來，房市真的很熱。不過我的文章不是要大家去買哪一區、哪個建案，而是分享選房的一些觀念，這些觀念，很多是從股市再衍生出去，無論是投資或是自住，應該都會有些幫助。
首先，投資客和自住客的差異，在於持有期間，投資客是持有短期就會賣出，自住客是長期交易，即使自住客，也會有賣房的一天，例如5年後結婚生小孩房子不夠大或是20年後小孩成家立業搬出去住等。
只要是賣房，大家都希望自己能賣更高價格，可以買得起其他房子，或是讓生活條件變好。說好聽是自住不用考慮房價和地點，短期而言，的確如此，自己住得開心就好。但如果是自己能住得開心，又是一個未來有潛力的房子，何樂而不為呢？除非，真的有特殊情感，要祖傳下去，一輩子不賣，那真的就是喜歡就好，房價、地點都不用考慮。
但多數人應該並非如此，因此就可以得出：選房和選股最大的共同點，都是選擇未來會更好的、增值空間更大的標的。
對股票來說，可以看未來的成長率判斷，像是一家公司未來獲利成長50%，和另一家公司未來獲利成長10%，假設股價一樣，當然選擇成長高的股票，因為能帶來更多獲利。
但對房子說，它沒有生產力，無法提供商品或是技術給客戶換取營運的成長，除非是出租的租金，還能考慮租金成長率，但租金長期來說成長也相對有限，買房的增值還是要看物件本身，租金算是保值，比較不會說是增值。
那麼，要如何房子的判斷未來潛力呢？
換個角度來想，EPS是一個可以量化的數字，所有公司都能用每股盈餘來比較誰未來能賺更多錢，也就能幫公司帶來更大的利益。
假設所有條件不變下，未來有2檔股票，分別會賺EPS 5元和EPS 500元，EPS 500元的一定會更貴，因為擁有它，可以能享受更高的股東權益。
那，什麼是房子可以量化的數字呢？坪數嗎？ 一個50坪，一個500坪，所以500坪比較有價值？不對，房價像就是股價，股價是用每股去看價格多少，房價也是用每坪去看價格多少，坪數大小無法直接決定一間房子的未來潛力。
假設500坪房子每坪只有10萬，50坪的房子每坪是100萬，這樣比較看不出任何意義，我們還是不知道，到底500坪的房子未來每坪會漲到12萬，還是50坪之後每坪會漲到120萬。很可惜，房子沒有量化公式可以算出值多少，但買房會有共同的價值觀，當某個條件愈好，價格一定愈貴。
而我的答案是「生活機能」。
生活機能愈好，房價一定愈貴，因此生活機能雖然很難量化，但至少是一個標準，但差異在於，股票最後算出的EPS只有一個，但房子的生活機能卻包含不同層面，例如交通、飲食、休閒、教育、醫療、就業機會等，加上每個人所重視的條件不同，因此權重也不同，這也是有趣之處，你覺得最好的房子，別人未必有同感。因此，大家會說買房最重要的就是地點，也是類似觀念。
股票要看未來的成長，房子就是要看未來的生活機能，很多重劃區會被炒，就是賭上生活機能會變好，由荒地變成重要園區等。不過，重劃區這麼多，研究了未來發展性後，我認為有些重劃區還是存在更高的風險，但也有些重劃區滿具有潛力，但就不是今天的話題了。
房價除了未來的生活機能需要判斷外，還有個重點，就是供需，供給少而需求多的物件，就會造就稀有性。房產和股票最大的差異，在於每張股票大多是一樣的，你的台積電，和我的台積電是一樣的。
但每個房子絕對都是不一樣的，像是格局、採光、樓層、裝潢、坐向等，也可以從不同的門牌地址知道。這造也就了每間房子的稀有性。股票可以因為大家的台積電都跌價，所以如果我也要賣，我的賣價會被別人賣價影響，因為如果我的台積電沒有不同，我不調低，別人也不會買。但如果我的房子是頂樓、景觀、露臺戶，即使樓下沒有景觀的小坪數怎麼賣，對我的價格影響相對有限。因此，稀有性，是房子增值非常大的變數。
重劃區的潛在風險，在於造鎮是從一片荒地開始，並且可能一個大基地的建案，會有一期、二期、三期，除了位置不會差太多，且可能都是500到600戶等級的建案，加上同一個捷運站，周遭500公尺畫一個圓，可能還有10幾個建案，如此一來，如果你買的是其中一戶，未來要賣房時就要和周遭幾千戶競爭，如果大家都是買預售屋，五年後降稅要賣，那可能面臨賣壓出籠。
除非，你的案子真的很稀有，或是，要長時間自住，這樣的話風險相對小。不過，重劃區往往有更好的規劃和舒適的街道環境，因此如果真的發展起來，還是有很大的增值空間，只是需要時間驗證生活機能是否會更好。
物以稀為貴，好的稀有性，例如捷運站一分鐘、公園第一排、三面採光、廁所和廚房對外通風、三分鐘到購物中心和運動中心、名校學區、高級建材和建物外觀等，這種稀有，更讓人難以抗拒。除了稀有性外，買房子要降低風險，最後就是看取得成本了。
房市和股市的優缺點：
1.房市是低成本的高度槓桿，房貸利率1.3%～1.5%看每個人的條件，但股市融資利率再怎樣可能都要4.5%起跳。
2.房市和股市都會受到政府政策影響，例如政府要投入多少預算發展某個區域，或是政府要支持某個產業的發展，都會影響價格，但回歸到單一建案，不會和單一個股一樣有內線的問題，更多是回到個人的判斷力。
3. 房市流動性極差，股市流動性極好。
4. 房市會受到利率嚴重影響，但股票相對影響較小。
5. 由於居住正義，政府打房更積極，稅率更高，相對而言，股票的稅率較低，又可以自己下單，交易成本低，但房市大多透過房仲，其實吃掉不少獲利。
生活中聽到從房市賺到大錢的人，往往比聽到股市賺到大錢的多。主要就是前面3個原因。
想像能用1.5%的利率，開槓桿5倍，看對一個地方的發展後因為流動性不好而長期投資，某一天可能就突然賺到一筆大錢，而比較不會像股票會有消息不對稱的干擾。當然，不可否認的，房市最大的受惠，就是「低利率」。
如果要買房，可以站在未來5年後來思考，周遭會不會生活機能真的變得更好，當地人口結構會如何改變，例如未婚的需求多，還是小家庭的需求多，選房要看的細節其實並不少於股票。但最重要的，莫過於稀有性和取得成本，同時也要注意風險，一個是利率上升，另一個是政府打房力道。
看房子比看股票好玩多了，因為能想像住在裡面會過著怎樣生活，房子能聊的不只是位置的好壞，還有樓層、棟距、格局、坪數、採光、裝潢、車位等。不過，普遍想法是炒房觀感相對差，炒房會讓房價上漲，更多人住不起，而炒股票不會，但若站在散戶的角度，炒股對散戶來說更多的是傷害，賺到錢大多是金主、公司派、法人機構。
散戶若要保有的資產購買力，也許了解房子，買間好的房子保值，也不會因為別人炒房價格上去，自己股票又輸錢，造成資產縮水更嚴重，但這只是我的想法，不代表是絕對正確，投資事前還是要做功課，並且自己承擔風險。
本文經授權轉載自股市隱者
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