好房二三事

長輩都說結婚生子就要買房,才有歸屬感?國際超級房仲勸:勉強買房,只會讓買房初衷本末倒置

撰文者:李昌鵬(Zack) 更新時間:2022-12-19 瀏覽數:9,329

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結婚生子 寬限期 轉貸 信貸

為什麼結婚生子,就一定要有房子?
我聽過非常非常多的網友說:「因為要結婚了、因為要生小孩了,所以必須得有間房子」,有這種想法的人絕對不在少數,因為我們華人都有成家立業的傳統思維,即便結婚當下還年輕、還在存錢,就算你看得很開,你並不認為結婚生子就應該砸錢買房,但你可能還是會面臨到另一半、另一半的父母或你自己的父母,給你「結婚生子就該買房」的壓力。


是時候質疑這些老觀念了,我們先思考一個問題:「為什麼結婚或生孩子,就一定要買房呢?」

一般人能夠想到的各種說法,大概都脫離不了「安全感」這個關鍵字,感覺有一間自己的房,才會有家的感覺、歸屬的感覺。

當然,只要你的財力雄厚,買間房就像買支新iPhone,完全不會對你造成任何經濟上的負擔,那的確可以為了安全感而買下去,畢竟所有權還是比使用權顯得尊爵不凡。但萬一你並不是這類財力雄厚的族群,就建議你得多多思考了。

比方說,口袋存了10幾年的頭期款瞬間沒了,突然沒有現金的你,肯定也會失去安全感,因為萬一臨時出了什麼狀況,房子也沒辦法像股票那樣瞬間變現;如果每個月房貸支出占你家庭所得40%以上,那麼你和另一半會很明顯感受到生活品質下降了,萬一房貸占收入50%以上,那就真的得勒緊褲腰帶過苦日子了。

尤其是剛生小孩的屋主,由於孩子剛出生的開銷會變更大,還有很多意外支出,要是你All in身家去買房、每月房貸又跟收入卡的剛剛好,那麼突然爆出來的額外開銷,你和另一半就得低頭去跟父母借錢了。萬一你和另一半的父母都不是財力充裕,甚至還是經濟實力較差的族群,那該怎麼辦?你有辦法低頭去跟身邊的朋友借奶粉錢嗎?

附帶一提,這時也別想找銀行辦信貸,因為你的收入都被房貸卡死了。急著賣房變現也只會賠售。

所以我會建議年輕人不要被傳統觀念綁住,買房應該是提升生活品質、讓家庭生活可以變得更好,而不是變得更差、更不該成為你們爭吵的根源,一旦你在不適當的時機勉強買房,就會讓買房初衷本末倒置。

也不要被長輩的老舊迷思或情緒勒索影響了,因為你必須要清楚知道:最終買房的人是你、繳房貸的是你、生活過得苦哈哈的也是你,所有的後果都是你和另一半得一起承擔。假設之後因為什麼意外,導致你必須急售房子而虧錢,你能責怪當初這些推坑買房的長輩嗎?當然不行,因為決定是你這個成年人自己做出的。而他們,也只是「為你好」而已。

只要一直轉貸,就能一直都在寬限期?
不知道從什麼時候開始,網路上偶爾會出現這樣的說法:「買房子幹嘛管房貸,申請寬限期就好啦,只要等寬限期到的時候,你就去找下一家銀行轉貸,持續這個循環就永遠只繳利息、不會繳到本金啦」。

認為這個模式會有效的大前提,是建立在「房價永遠只會往上漲,所以房子只會愈來愈值錢」,以及「自己本身的收入也會同步上升」的極度樂觀基礎上,房價只漲不跌的迷思就不再多談了,光談這個手法是否可行就好,首先你需要先大概了解「寬限期」與「轉貸」是什麼東西。

「寬限期」很簡單,就是通常在一開始繳房貸時,銀行會給你約1年~3年的時間,繳房貸時只需要先繳微薄的利息(銀行的收益),不需要去繳本金,因為我們每月房貸裡有大部分的比例,都是在清償借款的本金,因此只繳利息不繳本金的寬限期,可以讓屋主變得輕鬆。

至於而房地產上的轉貸,常常是房子在A銀行那邊設定了一筆利息較高的房貸,然後屋主可以選擇利息較低的B銀行幫忙清償,讓屋主改繳比較便宜的B銀行房貸利息,於是那些異想天開的人就認為:「由於每一次辦房貸時,頭幾年都可以爭取到寬限期的優惠,所以只要自己不斷地找新的銀行轉貸、不斷借新還舊,那麼用這套模式就可以終身都只繳利息,即便利率變高也沒差」。

然而這套模式最大的盲點,就在於銀行並非笨蛋,任何銀行只要打開「聯徵紀錄」就會知道你在搞什麼花樣,只要看到你一直在玩躲避繳本金的花招,那麼銀行就會認為你的財力有問題、感覺風險很高,當然不敢批准寬限期給你,所以這種花招你能用幾次呢?

更別說,萬一接下來連續5年到10年都漲不上去甚至還下跌,那你該怎麼辦?而且在商業模式快速更迭的現代,你又要怎麼保證自己的收入可以一直提升,讓銀行可以一直提高你的還款能力,萬一這套轉貸模式不管用了,你又剛好落入無薪假或被裁員的風險,結果繳不起房貸的你,不就要馬上被法拍賠售了嗎?

尤其你得知道,銀行在評估貸款成數時,除了目前的房屋價值增減以外,還會考量到你的「財力」,例如今天陶朱隱園打對折賣給你,要是你的月收只有6萬元,那麼就算你信用狀況再好,銀行也不可能放貸給你。

同樣的道理,就算你真的很幸運,一直遇到一些銀行敢冒險給你寬限期,等你65歲、70歲退休時,你已經沒有收入、沒有薪轉、沒有財力證明時,名下只有一間沒繳過任何本金的房子,你覺得銀行敢冒險貸款給一個沒收入的老人嗎?

因此「不斷轉貸就能不繳本金」的這套話術,你就當作笑話聽一聽就好,萬一有房仲跟代銷敢用這個話術來說服你買房,那麼恭喜你,你又避開一個地雷業務囉。

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作者:李昌鵬(Zack)
出版社:采實文化
​​出版日期:2022/12/1

作者簡介_國際超級房仲 李昌鵬(Zack)
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

YouTube:超級房仲學院|Zack
FACEBOOK:國際超級房仲Zack
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