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地主全點頭為何都市更新還是不好做？

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圖片來源：台灣金聯

摘要

都更最難的一關，往往是地主整合，但如果所有地主都有意願，都更就能一路順利嗎？
位於台北市文山區的「文山靜」公辦都更案，公有土地占比達8成、私有地主參與更新意願100%，土地權屬相對單純，前2次招商卻都無人申請，直到第3次招商才出現轉機。

台灣金聯資產管理公司2026年8月20日獲選「文山靜」公辦都更案最優申請人，預計投入7.54億元，規劃興建地上14層、地下2層集合住宅，共68戶，最快2033年完工，完工後預估可創造14.15億元資產價值。這也是台灣金聯首度獲選公辦都更案的最優申請人。

地主整合完成，前2次招商仍無人申請
「文山靜」正式案名為「臺北市文山區興隆段三小段31-11地號等11筆土地公辦都市更新案」，基地位於萬盛街、萬盛街166巷及文山森林公園所圍街廓，土地面積約377坪。

根據新北市住宅及都市更新中心資料，本案公有土地占比約8成，私有地主參與更新意願達100%。相較不少都更案長時間卡在地主整合、產權複雜等問題，「文山靜」的整合條件相對單純。

新北住都中心2025年第2次招商時，曾以「土地權屬單純、公有土地占比高、整合意願100%」等條件對外招商，並形容投資門檻合理，適合中小型開發商參與。

不過，本案2024年第1次招商無人申請；2025年第2次招商，結果仍然相同。直到2026年第3次招商，才由台灣金聯獲選最優申請人。

問題不在地主基地開發條件才是考驗

新北住都中心指出，本案基地緊鄰山坡地，地形高差明顯、形狀狹長，加上北側計畫道路尚未開闢，工程難度及開發成本較一般基地高。3次招商期間，也持續依基地條件及市場意見檢討招商財務架構。

都更除了「人和」，最後還得算得過「財務」與「工程」兩道關卡。

377坪基地蓋68戶，最快2033年完工
台灣金聯此次預計投入7.54億元，規劃興建地上14層、地下2層集合住宅，總樓地板面積約1,700坪，共68戶，最快2033年完工，完工後預估可創造14.15億元資產價值。

基地銜接羅斯福路捷運軸線，可串聯公館、新店與木柵生活圈，周邊有武功國小、民族實驗國中等學區；東、南側緊鄰文山森林公園，附近另有景美運動公園。

台灣金聯董事長宮文萍表示，此次獲選代表公司專業能力獲得肯定，也象徵公股機構投入都市再生、協助提升居住安全與環境品質的責任進一步落實。

緊鄰山坡地，採局部逆打工法施工

因應基地高差及鄰近山坡地等條件，台灣金聯規劃採用「局部逆打工法」，強化坡地及鄰房結構防護，降低開挖對周邊環境的影響。

施工產生的土方則規劃採取「土方現地平衡」，重塑基地東側景觀生態丘，減少土方外運，以及工程車輛頻繁進出巷弄對交通造成的衝擊。

建築規劃則以「人本、生態、永續」為核心，包括戶戶陽台無暗房、婚育友善房型、無障礙社區動線、順應坡地抬高1樓地坪等設計，並規劃取得黃金級綠建築、銀級智慧建築等永續相關標章。

自有房源、包租代管協助原住戶安置
都更進入拆遷、施工階段後，原住戶在新屋完工前的居住安置，也是後續執行重點。

台灣金聯表示，後續將配合新北住都中心辦理選配、計畫送審、拆遷安置、營建及權利變換分配等作業，並規劃提供自有房源及包租代管媒合服務，協助原住戶處理更新期間的居住需求。

施工期間則將採取低噪音工法、粉塵防制及人車安全引導等措施。基地沿街面也將退縮留設2公尺寬無遮簷人行步道，並規劃自費捐贈YouBike公共自行車租賃站點設備，串聯捷運萬隆站周邊通勤路網。

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