房產小常識

房地合一稅》自住滿6年就有400萬元免稅額?當心子女因「這魔鬼細節」不合格

撰文者:經濟日報/游智文 更新時間:2023-03-31 瀏覽數:162,238

圖片來源:達志影像

房地合一稅有自住優惠,自住滿6年,可有400萬元免稅額,還有10%優惠稅率。一位民眾買了新房,自已住在舊屋,把子女戶籍遷到新房,以為子女住滿6年,到時出售就可採用優惠稅率,但最近要轉售才發現根本不適用。

原來,房地合一稅規定,所謂自住,必須是屋主個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記,並居住於該房屋連續滿6年。其中關鍵是「未成年子女」,該位民眾的子女都已成年,因此不適用。


正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,這位民眾名下有2間房屋,一間在2016年以前取得,屬於舊制,不適用房地合一稅,另外一間則是在2021年購買,適用新制房地合一稅,2間房子都是自住使用。

由於銀行帳單、交通罰單、水電單的通訊處都在舊家,覺得更改很麻煩,民眾和太太就沒有遷戶籍,但為了辦理自用住宅優惠地價稅,以及考慮未來出售時,適用房地合一稅自用稅率,仍在第一時間把成年子女戶籍遷入新家。

依照房地合一稅規定,持有5年內轉售課稅35%~45%,5年到10年課20%,10年以上也要課15%。但是如果符合自用優惠條件,則有400萬元免稅額,且稅率只要10%。

舉例來說,1間房子出售如果獲利1,000萬元,符合自用先減400萬元免稅額,剩下600萬元再以10%稅率計算,稅額約60萬元。

但如果不符合,持有6年以後出售,則以1,000萬元課20%,稅額200萬元,是自用稅額的3倍多。

至於自用優惠須符合3條件:
1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

鄭文在說,很多人沒注意到必須是未成年子女,以為只要子女戶籍遷入就可。上述民眾就是其中之一。日前該民眾動念把新買的房子賣掉,和地政士一聊,才赫然發現只把成年子女戶籍轉到新屋,不適用房地合一稅自住優惠。

他說,這對夫妻發現後,立刻把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換,但要適用優惠房地合一稅,已必須重新起算,再等6年。

鄭文在表示,如果名下有2016年前取得的舊制房屋,以及2016年以後再買的新制房屋,最好把個人的戶籍遷入新制房屋內,若是 子女也必須是未成年子女,避免他日想賣新制房屋,為了房地合一稅優惠稅率,要重新設籍,再等6年的窘境發生。

本文獲「經濟日報」授權轉載
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