好房二三事

房貸族得留意升息風險！3分鐘帶你算出個人最適貸款總額是多少

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多家銀行業者端出40年期房貸，房仲業者分析指出，還款期拉長能降低民眾購屋壓力，靈活運用資金；不過，40年期總利息支出較高，且若央行拍板升息，將連帶影響房貸利率，每月攤還本息成本將隨之增加，申貸人必須留意相關風險。

資金浪潮推升房市熱度，房貸利率來到歷史新低並非新聞；不過，對於首購與小資族而言，如何選擇最適方案是一大學問。

目前市場仍以20年期房貸為主流，但因房價高漲，每月攤還金額恐怕「吃掉」大部分薪資，大多數銀行均有「30年房貸」的專案。為降低年輕族群首購負擔，多年前有銀行推出40年房貸，目前承作40年期房貸的銀行包括星展銀行、合庫商銀、永豐銀行等。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，對於年輕族群及符合條件的民眾而言，還款期拉長不只降低壓力，也能更靈活運用資金。

然而，40年房貸目前在市場較不普及，審核條件也相對嚴苛。屋比房屋總監陳傑鳴舉例，像是要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，銀行也會嚴格要求月負債比、屋齡屋況等，並非人人均能順利申請。

必須留意的是，40年房貸在總利息支出、貸款限制及自備款方面，都可能較20至30年期專案更多，支付利息的差額是選擇貸款期限時必須考量的成本因素。

其中，若以總價新台幣1000萬元物件為例，貸款成數為8成、貸款800萬元，房貸利率1.4%來看，40年期房貸方案，民眾付給銀行的總房貸利息約245萬2,500元；同樣條件，申請20年期房屋貸款，必須支付利息約117萬6,800元。

陳傑鳴指出，雖然40年期每年還款金額較少，但總房貸利息的費用差距相當大，20年期與40年期總利息相差約127萬5,700元。

另一方面，美國聯準會（Fed）已宣布加快縮減購債，市場預期明年至少3度升息；而台灣通膨情勢升溫，房價走揚，各界聚焦中央銀行利率政策，央行總裁楊金龍日前表示，明年全球都在緊縮，「台灣央行一定也會朝緊縮的方向走」。

此話一出，市場解讀央行明年將升息。由於多數房貸方案採浮動利率，當央行拍板升息，整體金融利率走揚，房貸利率連帶向上。換言之，申貸人每月本息攤還金將隨之增加，必須留意央行利率政策與相關風險。

至於如何算出個人能負擔多少房貸，中信房屋研展室副理張漢超說明，以一般人約可以貸得標的約鑑估價7成左右，可以將「月收入x100」，算出個人「最適房貸總額」；若以個人月所得6萬元來看，最適房貸總額則為600萬元。

他也提醒，以不影響生活品質為前提，建議購屋者每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳。若是夫妻共同還款，房貸負擔比例可再調高些。

陳傑鳴建議，民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3成至5成內者，且沒有其他更穩定、高利率的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可以盡早還完，繳給銀行的利息也相對較少。

至於自備款不足、月收入不高及短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，則可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。

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