房產小常識
看屋前先了解!大樓、華廈、公寓該怎麼分?公設比竟是「這樣」算的!
撰文者:安怡聊房子 更新日期:2024-09-19
瀏覽數:1,496
圖片來源:Adobe Firefly
摘要
大樓、華廈、公寓、透天,市場上的物件種類百百種,明明知道它們不同,要細說各個類別,卻好像又有一點困難。它們差異究竟在那裏?竟然還會牽涉到公設比、共同持有?
你現在住的房子是大樓還是華廈呢?每當有人這樣問你,你內心會不會感到有一點點困惑,想說這2種建築的差別到底是什麼?跟公寓又有什麼不一樣呢?
今天就讓我們一起來探討吧!房地產有4種最常見的建築型態,分別是:大樓、華廈、公寓、透天厝。我們要從它們的建築特色到地段、從價格差異到潛在風險,一次分析給你聽。看完之後,你再也不會搞不清楚你家是哪種「建築」了。
除此之外,你還會學到一些專業術語,像是:「公設比」、「共同持有」等等,會用最簡單的方式來解釋,讓你在跟相關從業者對談的時候,也能用一些行話來和他們進行交流!
大樓
首先是「大樓」。其實大樓和華廈很像,最大的差別,其實是樓層數量。所謂的大樓,指的是11樓以上有電梯的房子,如果是10樓以下有電梯的話,指的就是華廈了。大樓除了有住戶專有的空間,就是你家那間房子之外,還有所有住戶「共同持有」的公共設施,例如:大廳、垃圾處理場、消防機電設施等等,有些還會蓋游泳池、健身房、韻律教室,讓社區的住戶有更多便利的休閒設施。
不只是這樣,大樓通常還會安排物業公司到社區裡面來進行管理,負責收發包裹啦、巡邏維安啦,還有清理社區的垃圾,再加上大樓通常都會開挖地下室,規畫汽車停車位,對開車族來說也比較方便。總而言之,大樓最大的優點,就是真的很方便。
不過呢,這個方便是有代價的,代價當然就是貴啦!大樓的住戶每個月要繳一筆「管理費」,裡面就包含了聘請物業公司的費用,清理垃圾的費用等等。再來就是因為社區戶數很多,可能上下左右都有鄰居,你跟隔壁鄰居就隔著一面牆而已,萬一隔音比較差的話,可能就會被鄰居的生活噪音干擾到。還有,有時候家裡發生漏水,也可能需要透過鄰居幫忙,找師傅去鄰居家看看發生什麼事情,所以後續的維修其實不是很方便。
另外,為了符合各種消防法規,新大樓的「公設比」通常都很高,大概在33%左右。什麼叫公設比呢?就是公共設施占整體坪數的比例,像是前面講到的電梯、逃生梯、大廳這些設施,都會算入公設比內,假設公設比33%,就表示你買到的坪數,有33%都是公設,你實際可以用的室內空間,大概只剩下不到7成而已。
華廈
接下來,我們來認識一下「華廈」。前面講過,華廈也是這種多層樓、有電梯的建築,但限定在10層樓以下,而且通常更矮,最常見大概在7層樓左右。你可以把它想成是一種大樓和公寓之間的「平衡點」:它跟大樓一樣有電梯,但又像公寓一樣公設比通常比較低。
華廈兼具了公寓的低公設比,但又像大樓一樣方便,畢竟能有電梯真的是很棒對吧!但是,有些比較老舊的華廈可能沒有成立正式的管理委員會。這時候,清潔維護就得靠熱心的住戶自發性地跳出來,號召大家一起處理。聽起來有點麻煩,但好處是你通常不用繳大筆的管理費,頂多就是出一點清潔維護的費用而已。
當然啦,這個情況也有它的缺點。因為沒有專業的物業公司在管理,所以在生活機能和安全性方面,華廈可能就比不上大樓了。比如說,可能就沒有24小時的警衛,或者沒有專人負責收發包裹等等。
圖片來源:安怡聊房子YouTube
公寓
再來我們要介紹的,就是最傳統、也是市區最常見的「公寓」了。公寓和大樓、華廈這些很像,都是多層樓的建築,但最大的差別就在於它沒有電梯,樓層通常也比較低,大概就是5層樓以內最常見,還有一些頂樓加蓋到6樓。
因為沒有管委會和物業管理,公寓的住戶通常只要付一些基本的清潔費,不需要每月繳管理費,這部分跟華廈是很像的。再加上早期的建管制度比較不完善,很多老公寓的公設比都超低,有些甚至是0,等於你不用花任何一毛錢,就能買到公共空間耶!真是的物超所值!
還有,公寓的地點多半在老舊市區,周邊的生活機能通常已經很完整了,交通也方便。因為屋齡比較老的關係,所以公寓的房價呢,通常會是最經濟實惠的。
不過公寓的缺點也就在於,它真的太老了,結構安全當然不比新房子好;而且沒有電梯,對長輩來說真的比較不方便;然後它跟大樓、華廈一樣會受到左右鄰居的噪音干擾;甚至,因為它地點就在市區的關係,建築物之間的距離可能很近,你打開窗戶,搞不好就能跟對面棟的鄰居打招呼,比較缺乏隱私一點。
透天
最後,我們要介紹的是透天別墅,有人叫它透天厝,也有人叫它別墅,都是一樣的意思,指的就是5層樓以下,整棟的空間,有獨立門戶可以出入的房子,可以說是隱私性、獨立性最高的一種建築。
透天最大的賣點,就是可以完整擁有一個獨立空間,避免跟其他住戶相互干擾,室內的空間規畫上也很自由,譬如說,你可以1樓當孝親房、2樓當客廳、3樓當書房,頂樓還能用個瑜伽教室,可自由打造自己想要的房子,再加上一樓通常都會有停車空間,對開車族來說,其實是滿方便的。
不過,透天因為空間大,總價自然也比較高,對資金有限的人來說,負擔可能會比較重。而且,因為整棟房子都是自己的,所有的修繕都要自己來,沒有鄰居可以一起分攤。
再說到管理,透天屬於低密度的住宅,一整個社區可能就只有幾戶人家。雖然通常不用繳管理費,但管理上可能就比較鬆散。這就帶來了一些潛在問題:像是更容易遭小偷,或是遇到鄰居之間的糾紛時,因為沒有管理委員會從中調停,解決起來可能會更困難。
結論》各取所需
在今天的影片中,我們介紹了市面上主要的4種建物型態:大樓是11層以上有電梯的建築、華廈是10層以下有電梯的建築、公寓是5層以下沒有電梯的建築,而透天則是整棟獨立的房子。每一種都有各有自己的優缺點。
像我自己小時候家裡住的是大樓,長大搬離老家後,反而我爸媽換屋,改去住透天,因為他們覺得,萬一房子發生漏水,不用跟鄰居協商,自己就能修繕自己的房子,還是比較方便一點。
不過我自己還是最習慣住大樓,畢竟身為上班族,有人幫忙代收包裹,而且不用追垃圾車,真的是滿重要的。那麼你呢?你最喜歡哪一種?是追求便利性的大樓,還是獨立寬敞的透天別墅,抑或是經濟實惠的公寓?歡迎留言,跟我分享你的想法喔!
本文獲「安怡聊房子」授權轉載,原文:透天的意思?華廈的定義?跟公寓或大樓差在哪?各有什麼優缺點?
延伸閱讀
▶新手必看!預售屋、新成屋怎麼挑?新古屋、中古屋差在哪?買房速通手冊
▶買房可能是資產,也可能是負債?3面向秒懂資產與負債的關鍵差異
▶限貸令是真是假?一個買房者的自白:拜託我想貸「新青安」!
您可能有興趣的文章