房產小常識
看屋前先了解！大樓、華廈、公寓該怎麼分？公設比竟是「這樣」算的！
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2024-09-19
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
大樓、華廈、公寓、透天，市場上的物件種類百百種，明明知道它們不同，要細說各個類別，卻好像又有一點困難。它們差異究竟在那裏？竟然還會牽涉到公設比、共同持有？
你現在住的房子是大樓還是華廈呢？每當有人這樣問你，你內心會不會感到有一點點困惑，想說這2種建築的差別到底是什麼？跟公寓又有什麼不一樣呢？
今天就讓我們一起來探討吧！房地產有4種最常見的建築型態，分別是：大樓、華廈、公寓、透天厝。我們要從它們的建築特色到地段、從價格差異到潛在風險，一次分析給你聽。看完之後，你再也不會搞不清楚你家是哪種「建築」了。
除此之外，你還會學到一些專業術語，像是：「公設比」、「共同持有」等等，會用最簡單的方式來解釋，讓你在跟相關從業者對談的時候，也能用一些行話來和他們進行交流！
大樓
首先是「大樓」。其實大樓和華廈很像，最大的差別，其實是樓層數量。所謂的大樓，指的是11樓以上有電梯的房子，如果是10樓以下有電梯的話，指的就是華廈了。大樓除了有住戶專有的空間，就是你家那間房子之外，還有所有住戶「共同持有」的公共設施，例如：大廳、垃圾處理場、消防機電設施等等，有些還會蓋游泳池、健身房、韻律教室，讓社區的住戶有更多便利的休閒設施。
不只是這樣，大樓通常還會安排物業公司到社區裡面來進行管理，負責收發包裹啦、巡邏維安啦，還有清理社區的垃圾，再加上大樓通常都會開挖地下室，規畫汽車停車位，對開車族來說也比較方便。總而言之，大樓最大的優點，就是真的很方便。
不過呢，這個方便是有代價的，代價當然就是貴啦！大樓的住戶每個月要繳一筆「管理費」，裡面就包含了聘請物業公司的費用，清理垃圾的費用等等。再來就是因為社區戶數很多，可能上下左右都有鄰居，你跟隔壁鄰居就隔著一面牆而已，萬一隔音比較差的話，可能就會被鄰居的生活噪音干擾到。還有，有時候家裡發生漏水，也可能需要透過鄰居幫忙，找師傅去鄰居家看看發生什麼事情，所以後續的維修其實不是很方便。
另外，為了符合各種消防法規，新大樓的「公設比」通常都很高，大概在33%左右。什麼叫公設比呢？就是公共設施占整體坪數的比例，像是前面講到的電梯、逃生梯、大廳這些設施，都會算入公設比內，假設公設比33%，就表示你買到的坪數，有33%都是公設，你實際可以用的室內空間，大概只剩下不到7成而已。
華廈
接下來，我們來認識一下「華廈」。前面講過，華廈也是這種多層樓、有電梯的建築，但限定在10層樓以下，而且通常更矮，最常見大概在7層樓左右。你可以把它想成是一種大樓和公寓之間的「平衡點」：它跟大樓一樣有電梯，但又像公寓一樣公設比通常比較低。
華廈兼具了公寓的低公設比，但又像大樓一樣方便，畢竟能有電梯真的是很棒對吧！但是，有些比較老舊的華廈可能沒有成立正式的管理委員會。這時候，清潔維護就得靠熱心的住戶自發性地跳出來，號召大家一起處理。聽起來有點麻煩，但好處是你通常不用繳大筆的管理費，頂多就是出一點清潔維護的費用而已。
當然啦，這個情況也有它的缺點。因為沒有專業的物業公司在管理，所以在生活機能和安全性方面，華廈可能就比不上大樓了。比如說，可能就沒有24小時的警衛，或者沒有專人負責收發包裹等等。
圖片來源：安怡聊房子YouTube
公寓
再來我們要介紹的，就是最傳統、也是市區最常見的「公寓」了。公寓和大樓、華廈這些很像，都是多層樓的建築，但最大的差別就在於它沒有電梯，樓層通常也比較低，大概就是5層樓以內最常見，還有一些頂樓加蓋到6樓。
因為沒有管委會和物業管理，公寓的住戶通常只要付一些基本的清潔費，不需要每月繳管理費，這部分跟華廈是很像的。再加上早期的建管制度比較不完善，很多老公寓的公設比都超低，有些甚至是0，等於你不用花任何一毛錢，就能買到公共空間耶！真是的物超所值！
還有，公寓的地點多半在老舊市區，周邊的生活機能通常已經很完整了，交通也方便。因為屋齡比較老的關係，所以公寓的房價呢，通常會是最經濟實惠的。
不過公寓的缺點也就在於，它真的太老了，結構安全當然不比新房子好；而且沒有電梯，對長輩來說真的比較不方便；然後它跟大樓、華廈一樣會受到左右鄰居的噪音干擾；甚至，因為它地點就在市區的關係，建築物之間的距離可能很近，你打開窗戶，搞不好就能跟對面棟的鄰居打招呼，比較缺乏隱私一點。
透天
最後，我們要介紹的是透天別墅，有人叫它透天厝，也有人叫它別墅，都是一樣的意思，指的就是5層樓以下，整棟的空間，有獨立門戶可以出入的房子，可以說是隱私性、獨立性最高的一種建築。
透天最大的賣點，就是可以完整擁有一個獨立空間，避免跟其他住戶相互干擾，室內的空間規畫上也很自由，譬如說，你可以1樓當孝親房、2樓當客廳、3樓當書房，頂樓還能用個瑜伽教室，可自由打造自己想要的房子，再加上一樓通常都會有停車空間，對開車族來說，其實是滿方便的。
不過，透天因為空間大，總價自然也比較高，對資金有限的人來說，負擔可能會比較重。而且，因為整棟房子都是自己的，所有的修繕都要自己來，沒有鄰居可以一起分攤。
再說到管理，透天屬於低密度的住宅，一整個社區可能就只有幾戶人家。雖然通常不用繳管理費，但管理上可能就比較鬆散。這就帶來了一些潛在問題：像是更容易遭小偷，或是遇到鄰居之間的糾紛時，因為沒有管理委員會從中調停，解決起來可能會更困難。
結論》各取所需
在今天的影片中，我們介紹了市面上主要的4種建物型態：大樓是11層以上有電梯的建築、華廈是10層以下有電梯的建築、公寓是5層以下沒有電梯的建築，而透天則是整棟獨立的房子。每一種都有各有自己的優缺點。
像我自己小時候家裡住的是大樓，長大搬離老家後，反而我爸媽換屋，改去住透天，因為他們覺得，萬一房子發生漏水，不用跟鄰居協商，自己就能修繕自己的房子，還是比較方便一點。
不過我自己還是最習慣住大樓，畢竟身為上班族，有人幫忙代收包裹，而且不用追垃圾車，真的是滿重要的。那麼你呢？你最喜歡哪一種？是追求便利性的大樓，還是獨立寬敞的透天別墅，抑或是經濟實惠的公寓？歡迎留言，跟我分享你的想法喔！
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：透天的意思？華廈的定義？跟公寓或大樓差在哪？各有什麼優缺點？
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