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凶宅的定義是什麼?要怎麼避免買到凶宅?內行人公開:凶宅洗白手法

撰文者:安怡聊房子 更新日期:2024-09-26 瀏覽數:1,267

圖片來源:Adobe Firefly
摘要
覺得現在房價太貴了嗎,那你有沒有考慮過凶宅呢!該怎麼進行凶宅查詢?價格真的會比較便宜嗎?凶宅的定義是什麼?真實的情況可能會讓你跌破眼鏡!

你是不是曾經聽過朋友說過,「那棟房子超便宜,但好像是凶宅喔!」然後大家就七嘴八舌的討論曾經看過哪邊有凶宅,怎樣的定義算凶宅?買凶宅會不會發生什麼問題?

也許你會想知道在這個高房價的時代,凶宅有沒有可能反而變成一個選擇呢?今天就來把這些問題一次講清楚!本次,我們會先先釐清凶宅的定義,接著,我們會談談凶宅的價格,然後,要提醒你買凶宅的風險,再來,要教你怎麼避免買到凶宅,最後,如果真的不小心買到了,該怎麼面對凶宅。


1.凶宅的定義,什麼是凶宅?

首先,我們要搞清楚,什麼樣的房子才算是真正的凶宅呢?答案可能令人意外,其實「凶宅」沒有定義!沒錯,目前我國的法律對「凶宅」是沒有明確定義的,但你一定很常聽到專家說凶宅的定義對吧?其實目前這些對凶宅的認定,普遍都是來自於內政部97年所發布的函釋。

在那封函釋裡,針對怎麼認定房子內有沒有發生過兇殺或自殺,內政部給出了3大認定標準:

1.是屋主持有這個房子的期間裡發生事故。

2.事故地點在專有部分,也就是主建物跟附屬建物內

3.事故內容出現他殺或自殺行為,導致有人死亡,或有人在此處陳屍,即是凶宅。

後來業界也就把這3點,延伸成是內政部所規範的「凶宅」定義了!這樣講或許不太具體,我們依照內政部的認定,直接來分析看看:

如果,房子裡面有人往窗外跳樓自殺,結果跳到了樓下別人家的陽台,最後去世了,請問哪間房子會變成凶宅?

答案是:2個都是!但如果是在跳到別人家的露台,最後去世了呢?這問題就有點複雜了,因為滿多露台都是所謂的「約定專用」,不是專有部分,從內政部的函釋上來說,可能會變成跳出去的房子是凶宅,但陳屍的露台戶不算。我們再分析另一個情境:

假設A屋主的房客,在室內燒炭自殺死亡,事發後1個月內,A立刻把房子轉賣給B,結果B根本沒住進去這間房子,立刻又把房子再轉賣給C。請問,C算是買到凶宅了嗎?

答案是:不算!因為事故是在A屋主持有房子時發生的,但B屋主持有這間房子的時候,並沒有發生過事件,所以C買到的,也不算內政部定義的凶宅。實務上,就有人利用這種認定方式的漏洞,來替凶宅換一手來「洗白」。

還有一個有趣的發現,想分享給大家,本來本文是想從內政部網站上直接找這篇函釋的「原始資料」給大家參考,卻發現怎麼找都找不到。後來詢問內政部才知道,他們已經把這個函釋下架,不再提供給民眾。所以在這邊還是須要強調一下!這個「函釋」只是早期內政部的說法,只能作為參考作用,實務上法官要不要採納內政部的解釋,那就是另外一件事了。

2.凶宅的價格

既然是曾經發生事故的房子,其實一般人都不太會想碰吧?但還是有些人會考量凶宅,或打聽一下凶宅的狀況,最大的原因當然就是2個字「便宜」。

凶宅到底有多便宜呢?也很難說,但至少都是8折以下,有些可能還要評估事件發生的時間點,以及事件發生的狀況,通常是這樣,時間點愈近,或事件本身愈驚悚,價格就可能愈低。而且即便是凶宅,還是會因為房子所在的地段、屋齡、屋況等等的狀況而影響他的價格,條件不同,折價的幅度也會有落差的。

3.買凶宅的風險

既然這麼便宜,那是不是真的要賭一把了?先不要衝動,就算你什麼都不怕,你也得怕沒錢吧?買凶宅最大的困難,其實是「資金」!因為通常這種發生過事故的房子,銀行很多是會拒絕貸款,或是給你一個真的超低的貸款成數。

所以凶宅的價格再便宜,也可能要準備全額的資金去買房。而且將來房子想轉手,可能也不太容易。更別說買凶宅最大的抗性,其實還是心理層面的影響,光是知道這間房子曾經發生過悲劇,可能難免心裡覺得怪怪的,住進去後睡不好、做惡夢,這種心理負擔,是很難用金錢來衡量的。

4.怎麼避免買到凶宅?

如果你不想以身試險去買凶宅,可是又很擔心不小心買到,該怎麼避開呢?這邊給大家幾個建議:

1.不動產說明書

你在買中古屋的時候,通常仲介都會提供一本「不動產說明書」,上面有很多關於房子的詳細資訊,如果曾經發生兇殺案,依《不動產說明書應記載及不得記載事項》規範,必須註記在說明書上面,所以說明書記得看清楚。

2.詢問銀行

你可以問問往來銀行,很多銀行對於這樣的事故屋都會特別註記,即便是已經「洗白」過的凶宅也查得到。

3.網上查詢

早期有所謂的凶宅網,就是靠各地網友回報彙整而來的資訊,讓大家去查哪邊有凶宅,後來各家仲介也開始建立起自己的凶宅資料庫了,你可以直接請仲介幫忙查詢看看。最後,你也可以直接問一下想買的房子的左右鄰居,或是跟社區管理員來打探一下,甚至上網搜尋看有沒有相關的新聞報導,應該多少都有些幫助。

不過這邊也要提醒,如果你是屋主或仲介,知道房子曾經發生什麼狀況,就算這間房子已經被洗白過,當買方詢問的時候,也不能惡意隱瞞或說謊喔!如果屋主或房仲未盡善告知義務,買方是可以要求解約或減少價金的,仲介還可能因為這樣而吃上官司,不可不慎!

5.如何面對凶宅?

無論是有意為之還是不小心,假設你真的買到凶宅、也住進去了,又該怎麼辦呢?首先,你可以考慮找風水師或宗教團體來做一些儀式,幫助自己做心理調適。再來,你可以稍微整修一下房子,甚至改變一下格局,甩開過去的陰霾,營造一些新氣象。最後,也是最重要的一點,就是調整自己的心態,畢竟房子本身沒有善惡或對錯,曾經發生過的事情,不會改變房子的本質,讓過去停留在過去,也是一種應對的方式。

結論》你敢買嗎?

「凶宅」這個話題,真的稍微有點敏感。但若真的有需求,先了解凶宅的定義,以及買凶宅可能面臨的風險,也真的很重要!不過我真的很好奇,如果遇到1間各方面條件都很符合你需求,但是剛好是凶宅的房子,你真的會買嗎?

本文獲「安怡聊房子」授權轉載,原文:鬼月特輯!凶宅洗白手法大公開!內政部有定義凶宅嗎?如何避免買到凶宅?!

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跨入不動產領域10餘年的洪安怡,以產、官、媒三位一體的資歷,全面剖析房市,現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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