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大繼承時代來臨，家中房產如何安排，繼承時最省錢？
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-06-12
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圖片來源：達志影像
摘要
在大繼承時代，部分子女為搶先取得房產，透過買賣或贈與提前過戶，卻可能衍生法律與稅務風險。本文案例中，老三取得母親信任將房屋登記至自己名下，最終遭法院判定買賣無效，不僅需返還房產，先前支付的土地增值稅、契稅及貸款清償費用也付諸流水，還可能增加未來房地合一稅負擔。
土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力。所以先下手為強，後下手遭殃！當家中長輩的不動產，可以透過遺贈或是信託節稅，偏偏兒女們卻希望透過買賣或是贈與，快速取得不動產時，可能就要小心了。
遺產繼承案件不需要繳契稅及土地增值稅，如果被繼承人是民國105年以前取得的不動產，發生繼承時繼承人辦理繼承後再出售，仍然是舊制還可以不用繳納房地合一稅，如此一來一舉三得，但是兒女們急著辦理過戶，原來只為了爭奪財產看誰捷足先登。
個案所有權人有3個小孩，先生已經往生，所以未來離世後，這3個小孩就是當然繼承人，可以繼承目前母親及老大老二賴以居住的房屋。日前沒有一起居住的老三，突然關心沒有同住母親起居、噓寒問暖，取得母親的信任後，將母親唯一的房屋，順利登記到自己名下，讓家裡其他2位兄弟暴跳如雷，為此提出訴訟。
買賣契約被判無效
經過法院判決確定，買賣契約無效，老三必須返還所有權給母親，過程中老三幫母親繳納高額的土地增值稅及契稅，還有清償房屋貸款等費用，所有的付出都付諸流水，更麻煩的是，如果未來母親往生，由兄弟姐妹辦理繼承後，由於母親的取得房屋日期在民國113年，所以繼承人繼承後再出售，必須繳納高額的房地合一稅，實在是賠了夫人又折兵。
如果當初能夠謀定而後動，取得全家人的共識，透過遺囑或是信託的方式辦理，就不用憑白無故多繳納這筆高額的土地增值稅、契稅及清償房屋貸款，甚至，讓全家人陷入混亂之中，對簿公堂。
在大繼承時代，「人人有機會，個個沒把握」！繼承人應該循正當管道取得所有權，巧取豪奪，可能只換來空歡喜一場。正確的方向還是要以被繼承人的意願為主，繼承人的共識為輔，才不會到頭來換來訴累，甚至涉及刑法為此鋃鐺入獄。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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