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自主都更卡在錢與人！高雄最大海砂屋卡關5年，台灣金聯出手

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圖片來源：楊明峰（來源．楊明峰）

「都更就是錢跟人而已。」高雄市鼓山區河濱商城更新會理事長周重曉一句話，道出自主都更最現實的難題。

高雄最大海砂屋「河濱商城」，其更新會於民國110年成立，周重曉表示，當時獲超過9成住戶支持，希望透過自主都更重建；然而5年過去，目前更新會取得的同意書約42%，仍在努力跨過5成門檻。

明明多數住戶都想都更，為什麼實際推動卻這麼難？

自主都更第一關　每戶10萬元拿不出來
河濱商城約有249戶、300多名所有權人。周重曉回憶，早期曾有協助自主更新的團隊提出，每戶先拿10萬元，約250戶就能籌得2,500萬元，作為前期作業資金，但真正要收錢時沒那麼容易。

「我們一年5,000元的會費都收不起來，你要叫住戶出10萬元，哪有可能？」周重曉說，當地不少年輕一代早已搬離，留下較多年長住戶，要大家先拿出一筆錢並不容易。

除了錢，還有人。更新會成立後，陸續有不同業者與方案進場，部分地主選擇與建商合建，地主意見逐漸分流。目前更新會取得的同意書約42%，如何跨過5成，成為眼前難題。

台灣金聯推全案管理，前期資金估約3,000萬元

針對自主都更的資金與專業難題，台灣金聯宣布開辦「全案管理」業務，從前期規劃、專業團隊整合、融資協調、營建管理到交屋保固，並導入前期資金墊付機制。

台灣金聯董事長宮文萍表示，一般建案前期所需資金初估約3,000萬元，目前沒有設定固定上限，會依個案需求評估。代理總經理黃顯鈞也表示，像河濱商城這類大型案件，不一定以3,000萬元為限，並會協助爭取政府相關補助。

不過，所謂「墊付」並非直接把現金交給地主，而是銀行融資到位前，由台灣金聯在全案管理過程中，依實際需要先行支付相關必要作業費用。

不分房地，服務費約更新後價值4%～5%
相較與建商合建須分配更新後房地，自主都更有機會保留更多開發利益，但地主也得面對資金、整合與執行問題。宮文萍表示，台灣金聯全案管理不參與地主房地分配，目前初步規劃收取更新後價值約4%～5%的服務費，並採分階段收費。

若部分地主不願自行出資或貸款，台灣金聯也可轉為建商角色出資，在權利變換中取得相對應分配，讓地主有不同選擇，形成「轉軌機制」。

自主都更想找台灣金聯？5成是重要門檻
不過，有都更需求，不代表台灣金聯就會進場。
宮文萍表示，初期鎖定依法成立的更新會，希望案件已有一定整合成熟度，原則上以50%同意比例作為初期服務目標，而非從零開始逐戶整合。

達到5成也不代表一定承作。黃顯鈞表示，還會評估基地條件、容積及財務可行性，並進行試算。

地主更新後能分回多少也是關鍵。黃顯鈞表示，希望個案條件至少能朝「原權狀面積一坪換一坪，再加1個機械車位」的方向規劃，地主才較有參與誘因；但這並非每案保證，仍須視容積、營建成本及財務試算而定。

河濱商城簽首件MOU，總銷估130億元
河濱商城成為台灣金聯宣布新業務後，首件簽署合作意向書（MOU）的更新會。基地約2,530坪，若正式簽訂委託契約，初步規劃興建3棟地上24層大樓、約717戶，總銷估約130億元。

不過，MOU不等於正式接手。周重曉表示，目前同意書約42%，希望藉由台灣金聯的公股背景與公信力，提高地主參與意願，將同意比例推升至5成。

黃顯鈞則表示，目前台灣金聯尚未正式進場，待整合程度提高後仍須進一步評估，正式簽約後才會進場協助整合及全案管理。

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