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買的自住宅卻變成違規的商用宅？買房怕踩雷該怎麼看？內行人：先看謄本這3點
撰文者：阿宅-雙碩士地產顧問 更新時間：2026-09-07
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
土地建物謄本就像是房屋的身分證，記載了許多重要的資訊。是買房產權調查必看的重要文件。
提問者：「大立哥，最近有網紅被爆料，買下的豪宅其實不是住家，而是一般事務所。但他的房子看起來明明是住家，同棟大樓也有合法住宅。我到底要怎麼查詢，才能知道房子是不是合法使用啊？」
大立哥：「買房子想要知道房子是不是合法使用嗎？很簡單，看土地建物謄本就可以了。」
土地建物謄本就像是房屋的身分證，記載了許多重要的資訊。是買房產權調查必看的重要文件。最棒的是，想要查詢謄本，不需要是屋主本人，也不是只有房仲能夠提供。
任何人只要知道想要查詢的房子地號和建號，甚至只知道門牌，花個幾十元，就可以去地政事務所臨櫃申請，或是網路申請謄本資料了。
看不懂全是專有名詞的謄本嗎？沒關係，我教你快速掌握三個最關鍵的欄位。看完之後，這間房子的底細，你就一清二楚！
第一，看「建物標示部」的「主要用途」是什麼？
是不是登記為「住家用」，或有「住」字？千萬別小看這幾個字，它記載的就是這間房子合法使用的用途。
如果是「工業用」或是「一般事務所」，那你買的就不是純住家，就像這次的網紅豪宅事件，有違規使用的風險！
就連租戶能不能申請租金補貼，看的也是這個，必須是住宅用途才可申請，是不是很重要啊？
第二，看「所有權部」的「所有權人」，是不是要賣房子給你的那個人
如果不是，那問題可就大了。代表他根本不是真正屋主。雖然一般人能申請的第二類謄本，沒有完整顯示所有個資。但未隱藏的資料，仍可做為比對之用。
第三，也是最重要的，看「他項權利部」
他項權利指的是所有權以外的權利，最常遇到的他項權利，就是抵押權，也就是房貸。所以謄本的他項權利部，記載了屋主貸款的秘密。
包含他跟哪家銀行借款，借款金額多少，他項權利部都寫得清清楚楚。甚至你還可以拿來推算屋主當初的買價是多少。
如果抵押權權利人，是正常的銀行，那沒問題。但如果！你看到的是「某某個人」，那你就要小心了！這代表屋主極度缺錢，已經不是跟銀行借錢，而是借到私人設定，透過地下管道借錢去了！這種房子，糾紛風險最高！
買房產權調查很重要，學會自己看懂謄本，才不會被別人牽著鼻子走！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文
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