好房二三事
擁20年交易房屋經驗的老手教你：
委賣房屋當心假斡旋、真砍價
整理者：黃嫈琪
更新時間：2022-06-01
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編按：房地產總價高昂，若沒有特殊原因，否則一生買賣房屋的次數寥寥可數，也因為經驗不足，稍有不慎就容易吃虧，像是買到瑕疵屋，或以低於市場行情的價格託售房屋。該怎麼避免掉入交易陷阱？若遇到交易糾紛又該怎麼討公道？20年來擁有多次房屋買賣經驗的資深財經媒體人陳淑泰，在著作《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》當中，根據自身經驗以及蒐羅多時的資料，分享如何降低踩到陷阱的機會、簽約前該如何自保，以及遇到糾紛時應該如何擬定自救策略。以下為本書精彩摘要：
我有個朋友是某家上櫃科技公司的財務長，她先生是一家小企業的負責人，雖然夫妻倆在各自的事業領域都非常專業傑出，也已經到了快要退休的年紀，但是對買賣房屋卻沒有什麼經驗。
有次聊天時，她先生問我：「我們跟房仲簽委賣房子的契約到底有什麼內容？是不是對方有出斡旋金我們就得賣房？但是對方出價很低耶……。」
我聽了這句話差點沒昏倒，說這話的可是有20多個員工的小企業老闆，至少行走江湖30年，商業交易經驗已是十分充足；但和房仲打交道的經驗，顯然還是小學生的程度。
我寫這段當然不是為了嘲笑他，這老闆是我很尊敬的朋友，我要強調的是，一般人在一生中買賣房屋的次數不會太多，與房仲業的往來，絕大多數都是經驗不足、一知半解！
買方表達議價意願
可下斡旋來表示誠意
說到「斡旋金」，斡旋就是協商溝通的意思，在買賣房子時，就是指「買方的議價保證金」。當你看到喜歡的物件想談價格時，房仲常催促你「下斡旋」來表示誠意，也就是拿出一筆保證金，讓房仲可以去幫你跟賣方喬價格（殺價）。
物件在千萬元以內時，斡旋金大約在5萬～10萬元就可以了；如果真的很喜歡那個物件，也有買方會用高到總價2%、3%的斡旋價格，來表達想談價的高度意願。
不過，對賣方來說，「斡旋金」就是房仲業者非常好用的殺價工具。很多賣方因為對房仲手段不了解，通常會中了這個圈套。我自己年輕時，第1次委託房仲賣房子，就遇到一個深刻難忘的經驗。
我的第1間房是位於台北市信義區兩房一廳的2樓公寓。約莫是2006年，我打算賣掉換房，就跟房仲簽約託售。簽約2天後就是週末，房仲大概帶了3組客人來看房。星期天傍晚，我就接到房仲業務的電話，說有買家下了10萬元斡旋金，他想在半個小時後到我家來談談。
當時的我也沒有什麼和房仲交手的經驗，接電話後我在內心不斷讚許他們賣房的效率真快！遂答應他來家裡（但是現在的我不會讓房仲進到家裡，且不管是買或賣房子，簽約前我都聲明，發生再大的事都不要打電話給我，用通訊軟體留言就好，避免房仲慣用的疲勞轟炸攻勢。如果做不到，那就不簽約，我會另請高明）。
這個房仲小哥進到我家後，先是小心翼翼地坐在沙發上，說沒幾句話，馬上就打開手提袋，撈出兩大疊現金，估計就是他所說的10萬元斡旋金。
桌上的現金很誘人，尤其是對總價不到600萬元的房子來說。但這個業務從坐下開始，一直到拿出現金整個動作都很僵硬，且豆大的汗珠從他額頭一直冒出，那汗多到我已經找了面紙盒遞到他面前。明明是12月的寒冷天氣，我家裡沒有開暖氣，他身上穿的西裝應該也不至於是喀什米爾的羊毛，足以讓他熱成這樣，我心裡好生奇怪：他是不是很緊張？
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