達人開講
兩岸開放,引爆房地產遍地開花
撰文者:顏炳立
更新時間:2009-12-05
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當房地產走多頭的時候,二級路段會積極挑戰一流價格,當愛國西路房價挑戰成功了,中山北路、天母等地準備推案的建商會想,我們的地段也不會比你差啊!紛紛朝百萬元房價進攻,因此很多路段都在起義、挑戰新高。要小心喔!遍地開花的結果,就是也會有很多山寨版的豪宅趁機出現,不可不慎!
2.中古屋價格挑戰新成屋價格
台北市大安路上10餘年的中古屋,竟然賣出超過80萬元的價格,已經逼近同一行政區中,瑞安街上的新成屋。同樣位在瑞安街上的國泰建設「瑞安懷石」,當初賣60幾萬元,現在要80幾萬元;附近的華固「松露」也是,初期開價50幾萬元,現在80多萬元;「瑞安傑仕堡」剛開始賣67至70萬元,現在85萬元,這些建案不知不覺都已經漲50%了,而且都還是巷子裡的建物喔!
土地競價、中古屋跟漲,泡沫機率小
從訊息1當中,可以得知不同路段間會有競價關係。再舉更簡單的例子來說明,當台北市六張犁土地每坪標售是100萬元時,用「住三」(詳見「聰明詢價篇」第3章)土地來看,每坪房價對應要50萬元;如果得標價落在160萬元成交,房價就會跑到每建坪80萬元。
想想看,如果看到「風水」(編按:指墓地)的六張犁都可以賣到80萬元,那麼位於信義計畫區、一樣會看到風水的「寶徠花園」,應該賣120萬元了;而跟「寶徠花園」同地段、卻看不到風水的「台北信義」,不就到170萬元了?其他地理位置更好的豪宅是不是也要跳到200萬元,甚至230萬元、250萬元這樣跳?一級路段和二級路段的房價,肯定會被拿來做比較!
從訊息2則可以了解,當產生競價時,土地壓迫房價,房價互相牽動,會使附近中古屋水漲船高。也就是說,當出手闊綽的有錢人,接連占據每戶面積120至150坪、每建坪百萬元、總價要上億元的新成屋時,即使有錢一點的中產階級願意住小一點、屋齡老一點的房屋,在好地段裡,70至80坪、總價約5,000萬至6,000萬元的中古屋,房價每建坪也要80萬元了。
當中古屋價格挑戰新成屋成功,有兩種情況,第一是價格超漲,有泡沫化危機;第二是現有新成屋被低估,未來上揚空間大。目前狀況來看,後續資金潮虎視眈眈下,顯然這一次是後者的機率,高於前者。
「時機」就是最好的聚財機會,這是一個由政策引爆的「漲勢」,並從「區位」點燃。「勢」會從好的地段、區位先點火,不會是從郊區。
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