房產小常識
Q3》20、30、40年房貸 該挑哪個最有利？
撰文者：詹宛霓
更新時間：2013-02-01
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步驟5》
接著，點選B1儲存格，在函數視窗中輸入「＝」後，點選「利息比較」工作表的貸款金額B1並按下Enter鍵。同樣的，在「房貸試算」工作表的B3也先輸入「＝」，再到「利息比較」工作表點選貸款利率B3，按下Enter，就能讓兩張工作表中的資料同步變動。接著，在「房貸試算」工作表的貸款年數B2 填入「30」。
有了這些資料後，就能進一步設定每月的繳款金額了。點選在「房貸試算」工作表的E9後，選取上方功能列中的「公式」→「財務」→「PMT」，點開視窗，在第1欄輸入「$B$3/12」、第2欄輸入「$B$2*12－A8」、第3欄輸入「B8」，輸入後按下確定，並將此儲存格向下複製到第480期。
步驟6》
接著，我們要進一步算出利息、償還本金和貸款結餘。➊點選B8，輸入「＝B1」。➋在D9中輸入「＝ B8*（$B$3/12）」。➌點選C9，鍵入「＝E9－D9」。➍點選B9，輸入「＝B8－C9」，輸入完後， 選取B9∼D9並同時下拉到480期。
若輸入正確，應該會顯示如下圖的畫面，因為是30年期房貸，因此360期以後的數值顯示「#NUM!」是正常的，此時要檢查表格設定是否正確，只要看最後一期的貸款結餘是否為「-」（即「0」）就行了。
步驟7》
所有資料備齊後，便能進一步計算累積利息和總繳利息，點選F9，輸入「＝SUM（$D$8：D9）」（SUM函數，詳見附錄2），輸入完後下拉至480期，就能看出每期的累積利息。接著，點選B4，設定使其等於累積利息的最後一個數字，也就是「＝F369」，將這個數字和「利息比較」工作表中的30年期總繳利息相對照，若設定無誤的話，兩者數值會相等。
步驟8》
接著要找出我們需要的數字，需將整個F欄選取起來，點選「常用」→「設定格式化的條件」→「醒目提示儲存格規則」→「大於」。點開後會出現一個小視窗，輸入「＝」後，跳到「利息比較」工作表點選20年總繳利息的儲存格B8，再按下「Enter」，Excel就會篩選大於20年總繳利息的累積利息。
步驟9》
從步驟8的圖中可看出，第155 期開始累積利息會大於20年貸款總利息，當期的貸款結餘為「3,848,353」，記住這2個數字後，回到「利息比較」工作表，在C9中填入「155」期，C10填入「3,848,353」。
最後， 在C 1 2 中輸入「＝RATE（C9,-（$B$11–C11）,0,C10）*12」（RATE函數，詳見附錄2），向右複製到D12，就能求得30年房貸，每月省下的年化投資報酬率至少要15.05%，155個月後，才可能提前清償384萬8,353元的本金， 使總繳利息小於或等於20年房貸。
步驟10》
同樣的，若想計算40年房貸要提前清償需要多少年化報酬率，只須至「房貸試算」工作表中，更改淡黃色格子的貸款年數為40 年，並將算出來的144期和貸款結餘467萬1,657元分別填入「利息比較」工作表的D9和D10 中，就能試算出結果。
以上例來說，我們可以透過這個表輕鬆算出20、30、40年期房貸在相同利率下，總繳利息的差距，以及若想延長房貸期間，所需要達到的合理投資報酬率。投資性格保守的人，應該選擇20年期房貸；而投資性格積極的人，若想靠自己的投資或購買較高價的房子來賺取增值利益，其年化報酬率至少要達到15%才划算，若計入房地產的槓桿效益，則年化報酬率也至少要5%；也就是說，你現在買一間房子，未來10年後想賣出，則房價的增值幅度至少要達到63%，選擇30年期或40年期房貸才划算。
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