北中南行情

生活機能不到位、人口呈負成長

桃竹苗》想買高鐵周邊再等5年

撰文者:林帝佑 更新時間:2015-07-28 瀏覽數:38,754


苗栗縣近日風波不斷,除了縣府財政面臨破產外,年底即將通車的苗栗高鐵站也因周邊土地早已炒作過頭,在遠雄宣布停建「遠雄健康生活園區」後,土地價格已修正3成,且業者分析,該區域沒生活機能、人口呈負成長,地價修正恐怕還沒結束。


苗栗高鐵站將於12月通車(詳見Tips),但周邊土地交易卻凍結,土地價格也回跌,為什麼有這樣的情形?主要原因有以下2點:

首先,苗栗高鐵站周邊的土地價格早已炒高,吉家網不動產董事長李同榮表示,很多重大交通運輸站點的周邊都有這樣的情況,通車前,土地跟房價都被炒高,但通車後,生活機能不到位,自住客不埋單,利多出盡,價格當然會修正,像桃園青埔高鐵站周邊就是一例。

第2,距離苗栗高鐵站車程10分鐘以內的「遠雄健康生活園區」,其停止開發可說是壓垮當地房地產市場的最後一根稻草。該園區為苗栗縣政府與遠雄集團合作的BOO案(興建、擁有、營運;詳見名詞解釋),但由於台北市興建中的遠雄大巨蛋事件延燒,讓遠雄集團宣布停建。

原先,投資客看準苗栗高鐵站即將通車,投資的時機點對了,遠雄健康生活園區的推動,也讓投資的題材有了,於是紛紛搶進鄰近區塊的土地。21世紀不動產竹南大新加盟店店長張勵坪說,從2012年開始,投資客大舉進場投資土地,住宅區的土地價格從每坪10萬元出頭開始墊高,2014年時最多漲2倍以上,每坪可成交到22萬元。

停建遠雄健康生活園區
土地價格跌3成仍零成交

然而遠雄在今年4月宣布停建園區後,張勵坪說,土地價格在當月立刻跌2成,且還沒有人敢買!賣方不斷下修開價,目前價格已較2014年的最高點下修3成以上,但仍零成交,現每坪約15萬元∼17萬元。

「好笑的是,遠雄自己沒買地,倒是套牢一堆投資客!」(編按:遠雄健康生活園區由苗栗縣政府提供土地)李同榮認為,即便苗栗高鐵站開通後也無力支撐當地土地價格,周邊沒機能、沒工作,根本無人進住。觀察人口的狀況,據內政部統計處的資料,苗栗高鐵所在的後龍鎮,人口4年來都呈負成長。

「有人會住桃園,去台北上班,不過誰會住在苗栗,每天通勤北上工作?」李同榮分析,實際上苗栗高鐵跟大都會的連結度低,因此地價修正恐怕還沒結束。張勵坪甚至感嘆地說,高鐵通車只是「更方便人口外流」。

目前苗栗高鐵站周邊的房市狀況,張勵坪表示,投資客和建商各擁一半的土地,投資客想出脫,而建商持有的土地雖有部分在進行整地,但沒有推案;後龍鎮整體以屋齡20年以上、地坪約30坪、建坪70坪左右的透天厝為大宗,總價約500萬元∼600萬元。

來看看同樣有高鐵站的桃園青埔和新竹竹北的房市狀況。房價部分,21世紀不動產利用內政部實價登錄統計2014年第1季和2015年第1季的狀況,發現高鐵青埔站周邊房價大跌20.5%,每坪拉回20萬7,900元,但同期間,桃園中壢區的房價卻漲了8.9%。


高鐵局預計於今年底新增苗栗、彰化、雲林3個站點,皆可望於12月初通車,通車後高鐵共計有11站,若每站皆停靠,行車時間將從120分鐘增加至138分鐘;另外南港站也預計於2016年通車,成為台灣最北端的高鐵站。


「Build-Own-Operate」(興建、擁有、營運),廠商依據政府規劃投資興建,並擁有所有權,完成後由廠商或委託第三人營運;政府無須負擔資金及開發成敗的風險,但土地所有權移轉後,政府失去開發及經營權。


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