搶救爛理財
省吃儉用買入千萬房，擔憂寬限期將至增加財務負擔
取得大筆資金 該先還房貸嗎？
撰文者：陳彥丞
更新時間：2017-06-01
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建議2》
評估投資效益
報酬率3%以上為佳
許多房貸族都想盡早償清房貸，因此當領到年終獎金、儲蓄險到期等較大的閒置資金時，就會先想到還房貸，以降低每月還款金額。但到底這樣做的效益好嗎？可用以下2個試算來評估：
1.評估償還本金的效益
要評估償還本金的效益，還是以房貸的合理占比為基準，亦即占家庭收入的3∼4成。
以Ula為例，因在償還房貸初期，貸款本金仍高，若將父母贈與的100萬元用來還房貸，每個月房貸支出降低約3,800元，房貸占比可從38.3%降至33.1%，是有一些效益，只是不夠顯著。
2.評估用於投資的效益
如果不把100萬元用來還房貸，而改做投資，以追求更大的效益的話，則有2個準則：
①投資報酬率要大於房貸利率：根據中央銀行統計，2017年3月，5大銀行新承做房貸放款利率為1.665%，相較於1年期的定存固定利率只多了約0.6個百分點。因此，這筆閒置資金的投資報酬率，最好要能大於房貸利率，而以目前的市場環境來說，建議以3%∼5%作為合理範圍。
② 選擇變現性佳的投資工具：年輕族群本身可周轉的資金大多不高，或保險保障相對不足，因此應使用彈性較大、變現性較佳的工具，避免未來出現急需用錢的情況時，資金卻卡在投資工具中。
舉例來說，許多人會用來強迫自己存錢的儲蓄險，幾乎都要繳費6年∼20年不等；如果中途解約的話，則會面臨到本金的損失，等於資金會有較長時間的閉鎖期，對於相對需要彈性的年輕族群來說，就不見得合適。
要提醒的是，有2種類型的人在領有閒置資金時，最好優先拿來償還房貸。
第1種是毫無投資經驗，且沒有時間或不願意做功課者，因為其不容易穩定創造優於房貸利率的報酬率，甚至有可能虧損。
第2種是有無法控管消費支出習慣的人，在領到閒置資金後，很可能會被自己花掉，提前償還房貸會是效益更好、更安全的選擇。
專家評析》
開源＋節流，60歲前就能償清房貸並樂活退休
就Ula的財務狀況來說，若在未來生育2個小孩，加上房貸寬限期結束的壓力，會讓她在41歲時，家庭資產開始入不敷出，因此明年預計得到的100萬元就必須運用恰當。以下就3種模擬方案做評估（詳見表1）：
方案1》100萬元用於提前還房貸
在Ula 34歲之前，每年幾乎都有13萬元的結餘，不過35歲（第2個小孩出生）開始，結餘逐漸下降，家庭財務赤字則會延後至43歲出現，代表從43歲開始，Ula就得靠著父母支援或借錢才能生活，即使Ula退休時家庭資產又能累積至192萬元，仍不推薦採取此方案。
方案2》用於投資報酬率5.97%的投資工具
若把100萬元和家庭每年結餘放在最穩定、利率1.05%的定存中，難以有效累積資產，到44歲時家庭財務就會出現赤字；但如果Ula願意花時間學習投資，並希望退休前家庭資產都不要產生赤字的話，至少要達到5.97%的投資報酬率，實踐的難度太高。
方案3》用於投資報酬率3.03%的投資工具＋每年省4萬元
如果Ula將100萬元和家庭每年結餘投入年投資報酬率3.03%的工具，同時每年再省下4萬元（例如出國旅遊費用減半），不但可免除財務赤字威脅，也能持續增加資產的累積，對Ula而言，這會是最適合且執行度和效益均佳的方案。
現職： 南山人壽襄理、富鴻理財資深經理
經歷： 大專院校理財競賽專題老師、CFP課程講師
專長： 理財心理及行為管理、退休需求分析與計畫、最適保單需求分析
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