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顏炳立：剖析房市2大熱點
撰文者：顏炳立
更新時間：2021-05-01
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自去年下半年以來，我就強調，台灣房市沒有悲觀的理由，而從實際的成交量創下7年來新高也得證；但所謂「虱目魚、吳郭魚」熱銷，不代表海產會大漲，所以去年房市從「單價、總價、產品、量」，都走選擇性的產品風，而非過往的全面大漲，加上政府已祭出打房政策，特別提醒建商不要「忘了我是誰」，企圖短買短賣的炒作。
就今年而言，熱點會在2大市場。第1個是土地市場，需求來自獲利佳的部分科技業，在中、南部大肆擴廠，帶動薪資不低的青年工程師跟著置產，這股自用買盤多不是短炒，不會受打房而停滯。供給則可看重劃區土地，即蛋白區，只要生活機能逐漸完善，就會成為建商推案的首選，而「單價、總價、產品、量」規畫妥當，就可以得到買盤青睞。因此，蛋白區的土地與蛋白區的主力產品，在需求大過供給下，南科、中科、竹科今年將再度寫出漂亮數字！
第2個需求來自剛性自用買盤，尋找蛋黃區為主的市場。只是，目前蛋黃區有中古屋價格相對高於預售屋的「房價倒掛」現象，亦即有預售產品每坪成交在130萬元，3年後交屋，每坪價格會落到110萬元，但附近的20年中古屋，每坪開價卻高達110萬元，有的甚至沒有車位，此將造成不動產中的「替代效應」：「當價格一樣時，效用高的優先被選擇；當效用一樣時，價格低的優先被選擇！」若追高是想買到喜歡的房子就罷，但若是投資，未來是沒有獲利空間的，因為「稅制不改，投資不入」，未來3～5年內房價不易上漲，即使有，幅度往回攤也比其他投資產品差。然而，被市場肯定的是地段，因為地段稀少，拉近了新舊房價的距離。預售屋的價格修正了，新成屋的價格也反映了，唯獨中古屋不修正，因金融環境使這些屋主有條件去等待認命的買盤。
現在該不該買房？若錢準備好了，就進場買地段好的產品，不論新舊。像市中心蛋黃買盤等了4年的舊大樓，在價格親民下，一些總價及地段好的產品，會吸引自用買盤而不易跌價。但如果買的是4,000萬～5,000萬元的產品，則必須含車位，若無，則房價在未來不易上揚、脫手困難，備有車位才是決定蛋黃區中古屋的市場性。
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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