近年全球退休人口大增，這龐大的退休族因面臨波動加大而獲利不易的投資市場，使得個人退休金和法人退休基金，都在追求穩定收益的商品。
其中，房地產信託基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）因為抗通膨、與股票債券相關性稍低，又像債券一樣會配發利息，而甚受青睞。不過，如果投資人只看配息高低來篩選REITs，反而會陷入風險。
根據我長期對REITs的研究觀察，投資REITs應該要注意以下3個重點：
重點1》價格與利率
首先要提醒的是，REITs雖然收益穩定，但價格波動跟股票一樣大，且無回收價格，故不具保本效果。
至於REITs價格波動與利率的關聯，從歷史經驗來看，升降息是會對價格表現有些影響，但是並不具高度相關性，故不宜以利率升降作為操作REITs的依據。
重點2》集中與分散
對於REITs的物業，一般咸認為分散較好，分散的項目包括：地理分布、租金來源、租戶行業、租戶比例。如果在上述項目愈分散，就愈能承擔風險，萬一遇到天災人禍，或是物業內部整修，不至於收入銳減，而影響股東收益。
對於物業集中的REITs，雖也有集中的好處，譬如物業單純、管理容易、能力圈集中等等，但為了減少收入來源單一的問題，最好還是選擇有適度分散的REITs。
重點3》負債與融資
所有REITs最應該檢視的重點是負債與融資。REITs對投資人的好處，在於如果把「應稅」收入的90%配出可以免稅，所以，投資人可以享有不錯的配息收入。但是，這同時代表REITs的管理者沒辦法留下足夠的資金，購買下一個物業，或者是因為現金儲備量不足，導致面對虧損與環境變動的能力降低。
REITs為了擴張物業，必須籌措資金，方法有變賣手上成長性不夠的資產換得現金、跟銀行借款、發行新股跟市場籌資，或是私募等。
如果是選擇跟銀行借款，就更需要注意，一般企業借貸，比較健康的狀況是「以長支長」，以長期借貸來購買固定資產。
但REITs跟銀行的借款資金是屬於短期借貸，變成「以短支長」，會產生流動性問題，如果無法再融資，那就破產了。所以控制負債以便於能靈活地再融資，是檢視REITs風險很重要的課題。
5指標看負債與融資狀況
以免產生流動性風險
對於REITs的負債與融資，可用以下5個指標觀察：
1.債務比率：目前香港與新加坡規定REITs的資產負債比率（Gearing Ratio，詳見名詞解釋）須小於45%。
名詞解釋＿資產負債比率
Gearing Ratio，指的是「任何有息負債的總和/總資產」，因此並不包括無息負債，不是總資產負債比率（總負債/總資產）。所以Gearing Ratio通常小於總資產負債比率。
舉例來說，新加坡星獅地產信託（SGX-J69U），資產負債比率近10年都維持在30%以下，控制得相當漂亮（詳見圖1）；香港陽光房地產信託（HKG：0435），近年資產負債比率愈來愈低，表示財務健全、舉債空間變大，面對風險也較有抗壓能力。
2.債務分散：主要是到期日、債務數量與債主等3項都要分散。
如能把債務到期的時間平均分散，甚至連還款對象的數量也能夠平均，就不會遇到某年要償還大量債務，導致資金運作困難。
新加坡豐樹商業信託（SGX：RW0U）是典型案例，不但把到期日與債務分散，近5年沒有1年還債比率大於20%（詳見圖2），這樣較不會遇到再融資風險，債務也比較好處理。