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我可以買多少錢的房子?買房還是租房好?2方式計算可負擔房價、買房優劣一次掌握!

撰文者:Charlotte夏綠蒂 更新時間:2021-07-13 瀏覽數:3,101

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買房是人生的一大重要事情,工作數年後,多數人都會思考著:「我想買房,但該怎麼做?」但往往又看了一去不回頭的房價苦惱著。這一篇文章夏綠蒂和你分享,現階段的你適合買房嗎?


「房價所得比」愈來愈高
要不要買房是一件需要謹慎妥善思考而決定的事情,因為房子的金額非常的大,是大多數人一生中買過貴的東西,也很有可能一輩子就只買這一次。因此考量「自身所得」是很重要的因素。

常聽到媒體說「要不吃不喝幾年才能買房」,其實就是在說明「房價所得比」。數字愈大則可房價負擔能力愈低。

房價所得比公式:中位數房價 / 家戶年可支配所得中位數

下圖的數據是從2002年到2021年的房價所得比,全國都是往上升,也就是負擔愈來愈大,2021年第1季台北市的房價所得比是15.54倍,新北市也不惶多讓,有12.25倍,雙北房價太貴因此出現了「脫北者」,人口漸漸往基隆或桃園移動,而這2個城市的房價所得比相對親民,分別是5.72倍以及7.49倍。

2002年~2021年房價所得比情況

少子化會讓房價跌嗎?
現代人生的小孩很少,甚至是當頂客族,許多人認為人口愈來愈少,空房子那麼多房價肯定會腰斬吧?少子化會不會讓房價大幅下滑,我認為要看地區。

台北市畢竟是首都,資源環境較豐沛,讓許多年輕人想前往讀書與工作,久了可能會定居下來,因此即便少子化,在主要城市的房屋居住需求還是很大,但如果是偏鄉地區,年輕人都外流,當地的房屋居住量就不會太多,房價通常也不會大漲,甚至還會下跌。

另外因為房屋的居住需求還是在,只是一個屋子內的組成人口變少,以前大家庭總是三代同堂,兄弟結婚了還是住在一起,一屋子住了十幾個人很普遍,然而現在都是小家庭,結婚了通常會搬出去住,於是以前人多住在一起只要一間房,但現在是兄弟姊妹結婚,都會各自找房組成自己的家庭,所以房屋數量還是有一定需求。

我可以買多少總價的房子?
重點1》用自己的收入計算所得比
房價所得比是用中位數的房價及家庭所得,可能會和你有所差別,我們可以運用一樣的邏輯計算,算出符合自己能力購入的房屋總價。那要如何計算?

公式:房屋總價 / 年收入<6 倍

因為9倍是全國的房價所得比,但因為台北市和新北市太高會拉高平均,因此我認為要藉於雙北附近的城市:基隆與桃園的平均,6倍便是一個較可負擔的標準。假設年收入100萬元,則最高可買600萬元的房子;雙薪夫妻的年收入為180萬元,則最高可買1,080萬元的房子。

重點2》房貸不要超過收入的1/3
以上述提到的,用收入100萬去購買600萬的房子,我們用591試算表計算,頭期款20%是120萬元,貸款年限是20年,則每月的房貸金額是2萬2,833元,年收入100萬元,平均一個月收入是8萬3,333元,比率沒有超過房貸的1/3(2萬2,833元 / 8萬3,333=27.4%)這樣是可以的。若超過1/3,會讓自己的生活較沒有品質,另外現在許多大樓都需要收管理費,記得把每月管理費列在房屋居住的固定支出,一起納入計算,不要超過月收入的30%。

買房的優缺點比較
要買房或租房是許多人游移不定的問題,透過下列的優缺點比較,能幫助自己更聚焦思考,

買房優點
1.房價漲幅:房價要腰斬我認為比較難,因為會通貨膨脹,所以長期來看還是會緩緩的上漲。
2.貸款不會隨物價上漲:買房要跟銀行貸款,隨著通貨膨脹,現在每個月3萬的房貸,10年後還是繳3萬元,但10年後的3萬元會比較薄,也就是購買力下降,房貸並不會像科學麵價格一樣膨脹,從小時候一包6元,變成現在的一包15元。
3.心靈上的安全感:在心靈層面來看,會覺得更安全,不會被房東趕走,也代表自己有能力可以給家人更安定的品質。
4.裝潢可自己決定:可把住家打造自己喜歡的樣子。
5.租房容易度:一輩子租房,年紀愈大愈不容易租,因為房東會擔心老年人的經濟狀況、身體狀況等...。

買房缺點
1.支出費用增加:每年5月要繳房屋稅、11月要繳土地增值稅,以及火災險地震險等...,稅賦支出會增加。
2.機會成本高:頭期款和每月房貸,拿去投資大盤,例如0050、美股VT、美股SPY等報酬率更高。
3.生活較不敢改變:房貸支出是家庭很大的一項,所以會較不敢離職、不敢生小孩,怕會破壞現在穩定的生活。
4.變現不易:賣房需要找到合適的買家,然後談價格、過戶等流程,所需時間長達數個月,不像賣台股2天後即可達到款項。
5.買房自住是負債:《富爸爸,窮爸爸》這本書提到買房自住是負債,因為每個月要從你的口袋流出去現金,要有現金流入才是資產。

透過上述的分析,看看自己更傾向哪一些論點,更重要的是要搭配自己的財務狀況。買房或租房並沒有絕對的好壞,也許現階段的你適合租房,過幾年想法和經濟能力不一樣,就轉變為買房的思維;反之也有可能一開始是買房後來轉變租房。

我有聽過一個真人故事:P先生結婚後便買房,幾年後把房子賣掉後,帶著小孩老婆離開台北去租房,而賣房扣除貸款剩餘的資金,算一算投入0050每年所帶來的現金流與股價漲幅,比起擁有一間房子,這樣做讓P先生更感受到安全感。

最後再做個快速重點回顧:
1.房價所得比會愈來愈高;
2.若要買房,計算自己能負擔多少房價的方式時,有2大重點得留意,分別為「房屋總價 / 年收入<6 倍」以及「房貸勿超過收入的1/3」。
3.買房好還是租屋好沒有絕對,可參考上述的優缺比較。

本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記
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曾在全球最大的會計師事務所任職3年,喜歡從財報找出蛛絲馬跡,挖掘有價值的股票,建立輕鬆交易的選股邏輯,並善用時間複利的力量累積更多的本金,進而優化自己的生活。

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