達人開講
我可以買多少錢的房子？買房還是租房好？2方式計算可負擔房價、買房優劣一次掌握！
撰文者：Charlotte夏綠蒂 更新時間：2021-07-13
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買房是人生的一大重要事情，工作數年後，多數人都會思考著：「我想買房，但該怎麼做？」但往往又看了一去不回頭的房價苦惱著。這一篇文章夏綠蒂和你分享，現階段的你適合買房嗎？
「房價所得比」愈來愈高
要不要買房是一件需要謹慎妥善思考而決定的事情，因為房子的金額非常的大，是大多數人一生中買過貴的東西，也很有可能一輩子就只買這一次。因此考量「自身所得」是很重要的因素。
常聽到媒體說「要不吃不喝幾年才能買房」，其實就是在說明「房價所得比」。數字愈大則可房價負擔能力愈低。
房價所得比公式：中位數房價 / 家戶年可支配所得中位數
下圖的數據是從2002年到2021年的房價所得比，全國都是往上升，也就是負擔愈來愈大，2021年第1季台北市的房價所得比是15.54倍，新北市也不惶多讓，有12.25倍，雙北房價太貴因此出現了「脫北者」，人口漸漸往基隆或桃園移動，而這2個城市的房價所得比相對親民，分別是5.72倍以及7.49倍。
2002年～2021年房價所得比情況
少子化會讓房價跌嗎？
現代人生的小孩很少，甚至是當頂客族，許多人認為人口愈來愈少，空房子那麼多房價肯定會腰斬吧？少子化會不會讓房價大幅下滑，我認為要看地區。
台北市畢竟是首都，資源環境較豐沛，讓許多年輕人想前往讀書與工作，久了可能會定居下來，因此即便少子化，在主要城市的房屋居住需求還是很大，但如果是偏鄉地區，年輕人都外流，當地的房屋居住量就不會太多，房價通常也不會大漲，甚至還會下跌。
另外因為房屋的居住需求還是在，只是一個屋子內的組成人口變少，以前大家庭總是三代同堂，兄弟結婚了還是住在一起，一屋子住了十幾個人很普遍，然而現在都是小家庭，結婚了通常會搬出去住，於是以前人多住在一起只要一間房，但現在是兄弟姊妹結婚，都會各自找房組成自己的家庭，所以房屋數量還是有一定需求。
我可以買多少總價的房子？
重點1》用自己的收入計算所得比
房價所得比是用中位數的房價及家庭所得，可能會和你有所差別，我們可以運用一樣的邏輯計算，算出符合自己能力購入的房屋總價。那要如何計算？
公式：房屋總價 / 年收入<6 倍
因為9倍是全國的房價所得比，但因為台北市和新北市太高會拉高平均，因此我認為要藉於雙北附近的城市：基隆與桃園的平均，6倍便是一個較可負擔的標準。假設年收入100萬元，則最高可買600萬元的房子；雙薪夫妻的年收入為180萬元，則最高可買1,080萬元的房子。
重點2》房貸不要超過收入的1/3
以上述提到的，用收入100萬去購買600萬的房子，我們用591試算表計算，頭期款20%是120萬元，貸款年限是20年，則每月的房貸金額是2萬2,833元，年收入100萬元，平均一個月收入是8萬3,333元，比率沒有超過房貸的1/3（2萬2,833元 / 8萬3,333＝27.4%）這樣是可以的。若超過1/3，會讓自己的生活較沒有品質，另外現在許多大樓都需要收管理費，記得把每月管理費列在房屋居住的固定支出，一起納入計算，不要超過月收入的30%。
買房的優缺點比較
要買房或租房是許多人游移不定的問題，透過下列的優缺點比較，能幫助自己更聚焦思考，
買房優點
1.房價漲幅：房價要腰斬我認為比較難，因為會通貨膨脹，所以長期來看還是會緩緩的上漲。
2.貸款不會隨物價上漲：買房要跟銀行貸款，隨著通貨膨脹，現在每個月3萬的房貸，10年後還是繳3萬元，但10年後的3萬元會比較薄，也就是購買力下降，房貸並不會像科學麵價格一樣膨脹，從小時候一包6元，變成現在的一包15元。
3.心靈上的安全感：在心靈層面來看，會覺得更安全，不會被房東趕走，也代表自己有能力可以給家人更安定的品質。
4.裝潢可自己決定：可把住家打造自己喜歡的樣子。
5.租房容易度：一輩子租房，年紀愈大愈不容易租，因為房東會擔心老年人的經濟狀況、身體狀況等...。
買房缺點
1.支出費用增加：每年5月要繳房屋稅、11月要繳土地增值稅，以及火災險地震險等...，稅賦支出會增加。
2.機會成本高：頭期款和每月房貸，拿去投資大盤，例如0050、美股VT、美股SPY等報酬率更高。
3.生活較不敢改變：房貸支出是家庭很大的一項，所以會較不敢離職、不敢生小孩，怕會破壞現在穩定的生活。
4.變現不易：賣房需要找到合適的買家，然後談價格、過戶等流程，所需時間長達數個月，不像賣台股2天後即可達到款項。
5.買房自住是負債：《富爸爸，窮爸爸》這本書提到買房自住是負債，因為每個月要從你的口袋流出去現金，要有現金流入才是資產。
透過上述的分析，看看自己更傾向哪一些論點，更重要的是要搭配自己的財務狀況。買房或租房並沒有絕對的好壞，也許現階段的你適合租房，過幾年想法和經濟能力不一樣，就轉變為買房的思維；反之也有可能一開始是買房後來轉變租房。
我有聽過一個真人故事：P先生結婚後便買房，幾年後把房子賣掉後，帶著小孩老婆離開台北去租房，而賣房扣除貸款剩餘的資金，算一算投入0050每年所帶來的現金流與股價漲幅，比起擁有一間房子，這樣做讓P先生更感受到安全感。
最後再做個快速重點回顧：
1.房價所得比會愈來愈高；
2.若要買房，計算自己能負擔多少房價的方式時，有2大重點得留意，分別為「房屋總價 / 年收入<6 倍」以及「房貸勿超過收入的1/3」。
3.買房好還是租屋好沒有絕對，可參考上述的優缺比較。
本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記
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曾在全球最大的會計師事務所任職3年，喜歡從財報找出蛛絲馬跡，挖掘有價值的股票，建立輕鬆交易的選股邏輯，並善用時間複利的力量累積更多的本金，進而優化自己的生活。
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