好房二三事

該為了節稅,提早把財產過戶給子女嗎?房市達人:資產未達5000萬元者,不留債給下一代,足矣

撰文者:傅恪恩 更新時間:2022-03-10 瀏覽數:19,055

傍晚時分,鄉下幾個60歲、70歲閒著無聊的老鄰居,相約到志博家抬槓。大夥不約而同聊起巷尾大娥姊的八卦。


原來,前幾年大娥姊丈夫離世時,把家中的老透天獨留給了大娥姊,並且叮囑太過單純的妻子,「這年頭,孩子不可靠,留下房子給妳,至少有個棲身之所,不用看孩子臉色。我留下的錢雖然不多,但省著點花,或用房子拿去以房養老,應該足夠妳安度晚年。」

本來,大娥姊獨自一人過得倒也平靜,但偏偏那個惡名在外的兒子,把老爸留的遺產花光後,就把歪腦筋打到了自家老母頭上。

這不肖子不是洗腦式地胡亂講一些提早轉移財產的「節稅規畫」,就是對大娥姊勾畫「三代同堂」的美好情境,想讓老母親把房子過到自己名下,搬過來跟自己的小家庭一起住,以便照應。

畢竟是自己養大的孩子,大娥姊雖然心知肚明兒子不可靠,終究敵不過老伴離世的孤單,以及對親情溫暖的渴望。儘管老伴生前耳提面命,但在獨子幾個月的軟磨硬泡下,她還是選擇鬼遮眼地把房子送給了兒子。

所有謊言都經不起時間的考驗,誰也沒想到,原本兒子一開始說好過戶後馬上來接她過去安頓,誰知過戶後,假孝子瞬間原形畢露,不是打電話過去東推西扯說有事,要過些時候才有空安排,不然就是老婆有些微詞,需要溝通…。

隨著時間拉長,兒子的來電頻率愈隔愈長,從噓寒問暖拚命解釋,到敷衍急著掛電話,大娥姊終於肯面對自欺欺人的現實:兒子要房不要媽。只是,房子印鑑、權狀都出去了,還能怎麼補救?如果哪天兒子缺錢把房子賣了,又該怎麼辦?

兒子不孝,贈與的房子可以收回嗎?
說到贈與,可以從《民法》第406條來看:稱贈與者,謂當事人約定,一方以自己之財產無償給與他方,他方允受之契約。也就是當事人雙方講好,一方要送,一方要收,這時贈與契約便宣告成立。

由這條法律規定來看,當大娥姊把名下的房子送給討房的兒子時,雙方訂的贈與契約在法律上便告成立。問題是,能不能反悔呢?

其實第1步,還是要確認房子是否已經完成過戶。依據《民法》第408條第1項規定:贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。也就是說,如果房子還沒完成移轉,就還有轉圜餘地。

如果已經完成過戶了呢?這時,就要看有沒有符合第2種情況,當初贈送房子的同時,有沒有約定或者白紙黑字寫下相對的條件。依據《民法》第412條第1項的規定:贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。

舉例來說,父母答應送房子,但也要求子女每個月提供2萬元的費用作為生活開銷所需,且奉養自己到終老。那麼當房子過戶之後,小孩卻搞失聯,完全沒有打算兌現這筆約定好的「負擔」,父母就有資格要孩子履行約定,補上該給的每月2萬元生活費,或者乾脆「你不守承諾,我直接撤銷贈與」,把房子拿回來!

如果以上2種都沒有呢?那就要看送這棟房子,是否會造成大娥姊「不能維持生活」,因為依據《民法》第416條第1項第2款:受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者,贈與人得撤銷其贈與。

不過,值得提醒的是,一般大眾心裡想的「扶養義務」和法律上所謂的「不能維持生活」往往有段距離。針對這一點,除非大娥姊名下無其他財產,或者因為贈與房子而導致生活困窘、三餐不濟等情況,否則提出並不容易。

該不該為了節稅,提早轉移財產給子女?
這世代由於媒體網路興起,節稅的訊息及財富傳承的觀念比起以往更加普遍傳遞,常常讓過了60歲之後的父母或多或少擔心,是不是也該替孩子想一想,提早做些財產規畫。

那麼問題來了,真的需要替孩子節稅布局,早早轉移名下財產嗎?

請容我開門見山地說:除非資產有5,000萬元起跳的實力,否則對一般小康退休家庭來說,真的不太需要為了節稅,急呼呼地把資產提前移轉給兒女。

為什麼?原因說來直白,資產節稅規畫是「有錢人」才需要操煩的事。假如你的口袋就那麼1,000萬元、2,000萬元不到,首先,你無法預測退休後的實際開銷,是不是會有預料外的情況;再者,我國遺產稅的規定,遺產淨額5,000萬元以下者課徵10%,光是免稅額就有1,200萬元的扣打,再加上各種扣除額,跟別國相比真的不算大。

最後,還是那句千古老話:「老了也要有錢在手,才不會淪落至仰人鼻息。」自己的錢自己開心花,不香嗎?兒孫自有兒孫福,身為長輩要做的是把自己顧好,醫療開銷準備好,老年打算安排好。不給孩子添麻煩,已經是很福報的父母了。

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房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱
作者:傅恪恩
出版社:方智
出版日期:2021/11/01

作者簡介_傅恪恩
觀察房市10餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士,從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們,內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。


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