好房二三事
房仲帶看最愛在平日傍晚和週末上午?房產達人分享常見套路,教你看穿黑心房仲的空間包裝術
撰文者:Sway 更新時間:2022-03-17
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我曾經說過,看房子的時間最好是下午3點和晚上8點。言者諄諄聽者渺渺,一般小老百姓下午3點都在上班不會有空,晚上8點又要吃飯約會,會挑這2個時段看屋的人就我所知還真是不多。是的,對房仲來說,週五、週六、週日的早上10點開始,以及平常日的傍晚6點,就是密集帶看的黃金時間,也是肥羊最容易上鈎的時刻!
五六日是看屋的「菜市場日」
當房仲接到委託銷售的案件之後,會統一在每週五早上,大家先看過一輪用力找出這房屋有什麼優缺點,然後,開會討論該套用何種話術與技巧,把房子賣給阿呆向前衝的你。
如果正好沒有客人,大家會邊看邊挑剔;如果現場有客戶被帶來看屋,大家就會靜靜看,而且還可以互相唱和彼此搭配。
房仲業有研究過,通常同一時間看屋的人愈多,買方就愈難認真記住這房子的長相和細節,當然也比較容易受話術影響。週末,客人比較有空,會安排集體看屋,通常,一個物件大概只讓你看半小時。看屋的過程中,經紀人會跟在你身邊一直唧唧喳喳地陳述物件的優點,讓你「感覺上」都看到了,事後回想卻眼花撩亂看不到重點。
必殺好時辰:10點最遮醜,冬暖夏涼、陽光燦爛
為什麼仲介那麼喜歡約早上10點看屋呢?因為西曬房此時曬不到,朝北的冬冷房也不冷,有日出的東曬房還沒熱,而朝南房更是陽光普照,整體而言早上正是帶你看房子的最佳時刻,缺點較容易被隱藏,只有優點會被美麗的陽光魔術所放大。
如果是棟距窄、一線天採光差的公寓或大樓,會稍稍拖到上午11點後再帶你去看,因為陽光的位移快要到位了,你一不小心就會忽略一線天的棟距,同樣的,只看到陽光滿室,採光充足啦!
早上10點的時候,車流量都已經比較少,這時的路況會讓你對平日上、下班時刻的塞車暫時性失憶,忽略學校附近下課時間的吵雜,享受最順暢的看屋感受!如果附近有傳統市場,那更好了,推薦你看完房屋去逛一下,證明生活機能的便利,馬上為這物件加了很多分數。
另外,傍晚5點對仲介來說也是個好選擇,此時西曬房已經降溫了,輪到夕陽餘暉灑滿天,多美麗!朝北的冬冷房反正整天都是冷,但5點應該還留有些餘溫,朝東的房間只要過了早上就不至於太熱,而朝南房任何時間都光線漂亮。
重點是,5點接近用餐時間,通常會有飢餓感,人在餓的時候會比較失去理智。社區人氣上,5點、6點正是社區住戶頻繁進進出出的時候,假日的早上也是,社區裡面有人走動,你只會感覺到這裡很旺,而不會管這社區是不是投資客居多、空屋一大堆。
漏水?天花板擺個接水盤就搞定
漏水屋很難賣,怎麼辦?沒關係,房仲每天去你家巡一巡,尤其是下雨的時候,看到漏水就擦擦地板,牆壁出現潮濕就開除濕機跟冷氣,客戶看屋時,不管牆壁還是窗戶邊,至少看似乾爽。
電費?反正不是房仲出,1週巡屋況1次,那天一定是除濕機從早開到晚,這樣才能去掉霉味。
中古屋難免有壁癌,這時候就用油性噴漆噴一噴,油性漆比較不怕水,可以耐得住每週的擦拭,反正中古屋嘛,牆壁本來就髒髒的,目的只是要讓房屋看起來沒漏水就好。
最省錢的防漏水招數,就是在天花板裡偷偷放接水盤,漏水如果不是太嚴重都可以過關。放上一個大大的接水盤,水一邊滴一邊會自己蒸發,反正你看房子也不會打開天花板來看,這招很好用,而且不容易被拆穿,就算重新裝潢也不會被發現,因為工人在敲天花板的時候都是隨便拆,現場一片狼藉,好一個死無對證啊!
濕氣或異味?鮮花、盆栽、芳香劑
大多數的老公寓、華廈,廁所的管道會飄出異味,所以沒什麼人看屋的那幾天,一定要在浴室、廚房擺上芳香劑,並且要三不五時去開窗,讓房屋充滿新鮮空氣,才能兼顧除臭又不被看屋客戶識破。有些A級案件還會放上鮮花,這樣週六、週日的屋況就會達到最佳!
盆栽還有一個天大的好處:窗戶看出去,有路沖問題?簡單,仲介叫屋主買150公分高以上的中大型盆栽,在窗邊擋一擋,這樣你就不會撥開灰塵不少的葉子,去看看窗外到底是路沖、巷沖還是壁煞,在室內看起來感覺舒服又可對映屋外藍天,綠意盎然多有朝氣!
格局怪?小技巧遮羞
臥室太小?那也簡單,太小的臥室中,啥也不放,空空的看起來就比較大,呈現這類物件的技巧就是燈光要暗,讓你有看等於沒看,徒留大概印象卻找不到細節問題。
浴室太小?沒有窗戶不通風沒採光?還是很簡單,基本上請屋主換個很小的洗手檯,貼一些落地的鏡子,可以看起來大一點。空氣不好?潮濕?貼個「按飄香」,每次帶看時,隨手一按,就清新又芳香。
廚房很窄?把冰箱丟掉不就變大了?如果地板是拋光石英磚,那更是最好的裝飾,只要花錢找人來打蠟,讓地板看起來亮晶晶,就可以讓空間無限放大。
你來挑毛病?請屋主坐鎮,啥都看不了!
最後一招,就是屋主在家。如果遇到屋況真的不好,沒有屋主一定會生出一個來!第1,有人住你就會覺得這是自住客要換屋,不是投資客要賺你一大筆,心態上比較沒那麼反感。第2,重點來了,屋主本人在,你怎好意思翻東翻西爬上爬下?
屋主在家,根本就不能好好看屋,你以為屋主在家是證明自住客房屋的優點,笨蛋,這才是終極武器!
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作者:Sway
出版社:寫樂文化
出版日期:2022/01/11
作者簡介_Sway
大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業,有不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作,以踢爆房地產及財經界假面具為己任,寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度,上遍各大媒體,在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。
所以,曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院;不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後,馬上有人寄存證信函要告我;上電視說一堆實話後,就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口」。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊。
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・著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》
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