好房二三事
房仲帶看最愛在平日傍晚和週末上午？房產達人分享常見套路，教你看穿黑心房仲的空間包裝術
撰文者：Sway 更新時間：2022-03-17
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我曾經說過，看房子的時間最好是下午3點和晚上8點。言者諄諄聽者渺渺，一般小老百姓下午3點都在上班不會有空，晚上8點又要吃飯約會，會挑這2個時段看屋的人就我所知還真是不多。是的，對房仲來說，週五、週六、週日的早上10點開始，以及平常日的傍晚6點，就是密集帶看的黃金時間，也是肥羊最容易上鈎的時刻！
五六日是看屋的「菜市場日」
當房仲接到委託銷售的案件之後，會統一在每週五早上，大家先看過一輪用力找出這房屋有什麼優缺點，然後，開會討論該套用何種話術與技巧，把房子賣給阿呆向前衝的你。
如果正好沒有客人，大家會邊看邊挑剔；如果現場有客戶被帶來看屋，大家就會靜靜看，而且還可以互相唱和彼此搭配。
房仲業有研究過，通常同一時間看屋的人愈多，買方就愈難認真記住這房子的長相和細節，當然也比較容易受話術影響。週末，客人比較有空，會安排集體看屋，通常，一個物件大概只讓你看半小時。看屋的過程中，經紀人會跟在你身邊一直唧唧喳喳地陳述物件的優點，讓你「感覺上」都看到了，事後回想卻眼花撩亂看不到重點。
必殺好時辰：10點最遮醜，冬暖夏涼、陽光燦爛
為什麼仲介那麼喜歡約早上10點看屋呢？因為西曬房此時曬不到，朝北的冬冷房也不冷，有日出的東曬房還沒熱，而朝南房更是陽光普照，整體而言早上正是帶你看房子的最佳時刻，缺點較容易被隱藏，只有優點會被美麗的陽光魔術所放大。
如果是棟距窄、一線天採光差的公寓或大樓，會稍稍拖到上午11點後再帶你去看，因為陽光的位移快要到位了，你一不小心就會忽略一線天的棟距，同樣的，只看到陽光滿室，採光充足啦！
早上10點的時候，車流量都已經比較少，這時的路況會讓你對平日上、下班時刻的塞車暫時性失憶，忽略學校附近下課時間的吵雜，享受最順暢的看屋感受！如果附近有傳統市場，那更好了，推薦你看完房屋去逛一下，證明生活機能的便利，馬上為這物件加了很多分數。
另外，傍晚5點對仲介來說也是個好選擇，此時西曬房已經降溫了，輪到夕陽餘暉灑滿天，多美麗！朝北的冬冷房反正整天都是冷，但5點應該還留有些餘溫，朝東的房間只要過了早上就不至於太熱，而朝南房任何時間都光線漂亮。
重點是，5點接近用餐時間，通常會有飢餓感，人在餓的時候會比較失去理智。社區人氣上，5點、6點正是社區住戶頻繁進進出出的時候，假日的早上也是，社區裡面有人走動，你只會感覺到這裡很旺，而不會管這社區是不是投資客居多、空屋一大堆。
漏水？天花板擺個接水盤就搞定
漏水屋很難賣，怎麼辦？沒關係，房仲每天去你家巡一巡，尤其是下雨的時候，看到漏水就擦擦地板，牆壁出現潮濕就開除濕機跟冷氣，客戶看屋時，不管牆壁還是窗戶邊，至少看似乾爽。
電費？反正不是房仲出，1週巡屋況1次，那天一定是除濕機從早開到晚，這樣才能去掉霉味。
中古屋難免有壁癌，這時候就用油性噴漆噴一噴，油性漆比較不怕水，可以耐得住每週的擦拭，反正中古屋嘛，牆壁本來就髒髒的，目的只是要讓房屋看起來沒漏水就好。
最省錢的防漏水招數，就是在天花板裡偷偷放接水盤，漏水如果不是太嚴重都可以過關。放上一個大大的接水盤，水一邊滴一邊會自己蒸發，反正你看房子也不會打開天花板來看，這招很好用，而且不容易被拆穿，就算重新裝潢也不會被發現，因為工人在敲天花板的時候都是隨便拆，現場一片狼藉，好一個死無對證啊！
濕氣或異味？鮮花、盆栽、芳香劑
大多數的老公寓、華廈，廁所的管道會飄出異味，所以沒什麼人看屋的那幾天，一定要在浴室、廚房擺上芳香劑，並且要三不五時去開窗，讓房屋充滿新鮮空氣，才能兼顧除臭又不被看屋客戶識破。有些A級案件還會放上鮮花，這樣週六、週日的屋況就會達到最佳！
盆栽還有一個天大的好處：窗戶看出去，有路沖問題？簡單，仲介叫屋主買150公分高以上的中大型盆栽，在窗邊擋一擋，這樣你就不會撥開灰塵不少的葉子，去看看窗外到底是路沖、巷沖還是壁煞，在室內看起來感覺舒服又可對映屋外藍天，綠意盎然多有朝氣！
格局怪？小技巧遮羞
臥室太小？那也簡單，太小的臥室中，啥也不放，空空的看起來就比較大，呈現這類物件的技巧就是燈光要暗，讓你有看等於沒看，徒留大概印象卻找不到細節問題。
浴室太小？沒有窗戶不通風沒採光？還是很簡單，基本上請屋主換個很小的洗手檯，貼一些落地的鏡子，可以看起來大一點。空氣不好？潮濕？貼個「按飄香」，每次帶看時，隨手一按，就清新又芳香。
廚房很窄？把冰箱丟掉不就變大了？如果地板是拋光石英磚，那更是最好的裝飾，只要花錢找人來打蠟，讓地板看起來亮晶晶，就可以讓空間無限放大。
你來挑毛病？請屋主坐鎮，啥都看不了！
最後一招，就是屋主在家。如果遇到屋況真的不好，沒有屋主一定會生出一個來！第1，有人住你就會覺得這是自住客要換屋，不是投資客要賺你一大筆，心態上比較沒那麼反感。第2，重點來了，屋主本人在，你怎好意思翻東翻西爬上爬下？
屋主在家，根本就不能好好看屋，你以為屋主在家是證明自住客房屋的優點，笨蛋，這才是終極武器！
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作者：Sway
出版社：寫樂文化
出版日期：2022/01/11
作者簡介_Sway
大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院；不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後，馬上有人寄存證信函要告我；上電視說一堆實話後，就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口｣。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊。
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・著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》
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