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交易量一路萎縮,預售屋售價下修有望?房市趨勢專家點破降價關鍵

撰文者:經濟日報/游智文 更新時間:2022-11-04 瀏覽數:8,003

房市自3月起交易量一路萎縮,10月進入傳統旺季,但遇股市下挫,交易仍無起色,尤其是領先指標的預售市場,期待降價氣氛濃厚,到底誰會先降價?房市趨勢專家李同榮表示,此刻建商降價不會是財務問題,而是個案產品定位錯誤導致銷售困難,只好降價因應。


李同榮指出,今年房價挺得住7大利空不跌,一定有市場支撐基本面,成屋市場剛性需求穩健,1月~9月交易量小縮1.99%,預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心。

但在此時,建商因累積前2、3年的獲利基礎,營建業因採完工收益入帳,今年的財報獲利率普遍亮麗,以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力,建商口袋深,自然挺得住季節性的銷售壓力,但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

房市在多空拉鋸的情況下,誰會率先降價?李同榮直指最大的關鍵因素在於「產品定位」問題。

這一波多頭房市完全由剛性需求主導,2022年之前,因為傳統製造業轉型,以傳統產業為主的中南部台商大量資金回流,不是投入新興工業區的擴廠投資,就是把閒置資金大幅流入房地產投資與置産,加上通貨膨脹保值心態,更激發兩代不同堂時代潮流。

他表示,年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮,因此小坪數2~3房,總價不超過1,500萬元產品的新建案,成為當今市場主流。惟近年因單價高漲,無論是大樓或透天新產品,都寧願縮小產品空間,控制總價不要超過一定範圍。

不過,仍有些建商考慮市場產品同質性太高,規畫40坪以上較大坪數產品,以3房以上產品企圖擴張市場需求,但沒考慮到產品定位,在換屋需求沒有跟進階段,總價定位過高,就會造成銷售的兩大障礙。

第一,因新開發地段商圈尚未成熟,無法吸引到高總價換屋需求者。
第二,因總價過高,對首購而言,無論是自備款支付能力或房貸負擔都會造成壓力與觀望。

李同榮表示,房價沒有永遠漲的道理,預售市場在潛銷期總是會因應市場景氣,有所謂的價格上漲或下修,現階段會率先降價不會是財務問題,主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行,因此不會成為骨牌效應。

本文獲「經濟日報」授權轉載,原文:房市急冷、誰會先降價?專家:犯下這種錯誤的人

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