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想買法拍屋,又怕紛爭和眉角多應付不來?法拍屋達人解析3狀況:其實沒你想得那麼可怕

撰文者:吳鴻暉 更新時間:2023-03-29 瀏覽數:7,767

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房地產 法拍屋 法拍蟑螂

圖片來源:達志影像

法拍屋,為何對許多人來說總有那麼多的負面印象?

大家多多少少都會聽到關於法拍屋紛爭很多、有奧客、有法拍蟑螂,還有很多牽涉到法院,甚至聽起來最好「能不碰就不碰」的麻煩事。


提起法拍屋,我有個很好的形容比喻,那就是虎河豚。

大家都知道,在日本有一道頂級美食,那就是以虎河豚做料理的生魚片,這道美食,真正是讓人「既期待又害怕受傷害」,原因在於其含有劇毒。然而,只要是經由取得證照的專業河豚料理師料理,客人就可以食用美食。

重點就在於「專業」以及「謹慎」,只要做到這2點, 當事人享受美食,烹調者可以享受財富。同理,法拍屋投資看起來有其令人不敢接觸的層面,可能有人對這領域感到害怕。但只要有專業達人引導,掌握著「專業」和「謹慎」2大原則,一個典型的法拍屋投資,絕對有相當的投報獲利。

讀者可以想想,同樣的物件,一開始就以比市價低1成、2成的價格推出,光這個流程,得標者可能就可以現賺100萬元、200萬元了。如果將來適度處理,例如搭配裝潢規畫,後來甚至高於市價行情出售,那投報率更大。但也如同虎河豚,這麼美味的事物,背後會有一些「狀況」要排除。

那麼,究竟是怎樣的狀況需要排除?以下簡單列出一般投資人曾聽聞可能和法拍相關的負面印象:

1.產權不清楚

產權問題,的確是讓許多人望之生畏,對嫌麻煩的人來說,的確不喜歡在房子得標後,還得擔心這擔心那的。但所謂「麻煩愈多的地方,也是商機愈大的地方」。

關於產權不清楚,還分成各式各樣的情況,這裡我們只先討論一些類別,後續章節再來深入分析。

● 有建物所有權,沒土地所有權

有的人標到房子後,赫然發現,本以為便宜標到房子,得標後才知道,他並沒有取得土地所有權。但這絕非法院的錯,正常的法院文件,絕對有提供相關資訊。只是一般人看不懂公告,就一味責備賣方。

● 產權沒看清楚的問題

這也是未做足功課的投標人,不時會碰到的狀況。好比說,我們看到法院公告本物件建坪有100坪,但100坪包含什麼卻沒去真正了解。若這100坪大部分都是車位,而非建物室內空間,那價格影響是不是很大?

基本上,要投標前,絕對要先去查清楚本標的物件的拍賣範圍,以及現階段的狀況。這部分先了解了,再來關心後續屋況以及環境等問題。

2.看不到屋況

法拍屋讓多數人卻步的一大原因,就是看不到屋況。畢竟,人們買東西都愛東挑西選的,偏偏大部分時候,法拍屋原本就因為債權問題,原屋主不會讓人進去看屋。買屋需要支付動輒百萬元的資金,卻又無法真正知道屋況,所以很多人不敢踏入法拍這個領域,這也是人之常情。

關於這部分,我也要簡單說明。所謂屋況,假定我們想像最糟的情況好了:屋子裡頭一片髒亂,甚至所有家具都被毀損、馬桶堵塞、牆壁還有滲漏水等。即便如此,再怎樣麻煩的屋況,依照經驗法則,整個處理下來應該也不需要100萬元,更何況實務上,很少真的屋況這麼糟的。當我們以最糟的情況來想像,只要將投標價加這100萬元成本,總價還是比市價低很多,那就值得投資。

總之,做房地產投資時,環境、價格及屋況這3點都很重要,但若無法面面俱到,那屋況絕對列為最後考量。當屋況vs.整體環境,後者是壓倒性的重要,屋況本身,基本上只有非不可改善狀況(包含凶宅以及整體結構有問題,像是危樓或海砂屋等)之外,其他都有辦法解決。

3.關於原屋主的問題

這也是多數人一提起法拍屋就直接聯想到的問題,在想像的畫面中,房子被法拍的人,個個變成凶神惡煞,一臉「你想買我房子,我絕不讓你好過」的狠勁。另外,還有「傳說中」會在屋內搞破壞,以及占用不搬走,所謂的「海蟑螂」等, 聽起來都是不好惹的。

然而,以上情節,部分對,但大部分不是如此,凡事要看比例原則;例如,曾經有人在捷運車廂鬧事,因此就可以貼標籤說「坐捷運都很危險」嗎?當然不是。同樣的,在法拍屋交易也是如此,在眾多案例中,自然有些情況比較不佳的,但大多數的案例,其實都是可以掌控。

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作者:吳鴻暉
出版社:布克文化
出版日期:2023/01/05

 

作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長,人稱其為法拍屋達人,開設許多投資課程,教授正確投資觀念。他用自己的人生經歷為範本,讓人了解到即使並非出身自富裕家庭,仍能憑藉著勇氣與懂得抓住機會的膽識,透過房地產投資而獲得人生翻轉且致富的機會。


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